房地產開發公司如何處理辦法？房地產開發企業的利息支出在計算交納企業所得稅時如何處理 搜

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1，房地產開發企業的利息支出在計算交納企業所得稅時如何處理 搜

按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十一條的規定，企業的利息支出按以下規定進行處理：（一） 企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二） 企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

2，房地產公司如何做賬務處理

房地產代理公司收取的賣房傭金收入屬于代理費收入，應當在銷售房產確認代理費的時候確認收入（一般是開具代理費的發票時）： 借：銀行存款或應收賬款 貸：主營業務收入 成本費用核算，可以設置“勞務成本”科目，核算與銷售房子直接相關的人工等費用，在確認收入時，同時結轉成本： 借：主營業務成本 貸：勞務成本 公司發生的日常經營管理費用在發生的時候計入管理費用。 簡化核算也可以不設置“勞務成本”科目，發生的所有的經營、管理等費用在發生的時候計入管理費用、銷售費用等期間費用。感動同情無聊憤怒搞笑難過高興路過房地產會計要怎么做帳？銀行存款或應收賬款 貸：主營業務成本 貸：勞務成本 公司發生的日常經營管理費用在發生的時候計入管理費用：主營業務收入 成本費用核算房地產代理公司收取的賣房傭金收入屬于代理費收入，應當在銷售房產確認代理費的時候確認收入（一般是開具代理費的發票時）： 借，同時結轉成本： 借，可以設置“勞務成本”科目，核算與銷售房子直接相關的人工等費用，在確認收入時。 簡化核算也可以不設置“勞務成本”科目

3，房地產企業剛開始沒有收入但是發生了費用快要到年底了這些費

公司發生的期間費用,都要轉本年利潤,作年度虧損處理,待下年彌補.資產負債表的填制方法:1直接取總賬科目余額,如固定資產,累計折舊等;2根據幾年總賬科目余額相加填入,貨幣資金,由現金,銀行存款,其他貨幣資金相加.還有存貨,未分配利潤等.3由賬戶明細填寫,如表中的"應收賬款"項目,是由應收賬款的借方明細加應付賬款的借方明細填入,其他還有預付賬款,其他應收款,應付賬款,預收賬款,其他應付款.4從一個科目中分離出來,象"一年內到期的長期負債"要把一年內到期的長期借款相加填入,一年以上仍放在長期負債里.. 根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認： 　　(一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。 　　(二)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 　　(三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 　　(四)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現： 　　1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。　 　　3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 　　4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

4，房地產開發企業該如何做好房地產開發工作

如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業并不太清楚如何從開發商的角度管理工程。 工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、占用領導層時間最多的一個環節。 問題出在什么地方？ 從流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作： 1、工程前期準備 2、工程計劃管理 3、工程技術管理 4、工程質量管理 5、工程成本管理 6、工程監理管理 7、安全文明施工 8、工程質量記錄管理 9、工程移交 10、保修期服務 工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。 計劃管理為什么容易出問題？ 工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。 問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什么？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？ 計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。 質量管理為什么容易出問題？ 質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對于質量的管理標準，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標準、規范來管理工程，“國際”的 目的是什么？“國際”的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建筑工程必須達到的最低標準。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什么？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是： 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。 這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。 實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標準要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標準和技術標準，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標準，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。 監理管理為什么容易出問題？ 監 理管理的問題在于，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致于在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎么解決這一問題？ 有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。首先，你要有一個模式。這個模式，你可以找已經成功的公司模式去模仿。某些公司是國際的跨國公司，他們就有比較成熟的系統，參照、模仿甚至對接。這樣會使你的公司迅速成長。

5，房地產開放商違約如何解決

一般情況下你和開發商都會有違約賠償的約定的， 你只要和開發商協商解決要他按照合同的約定履行就可以了。 不過如果開發商拒絕履行的話， 你可以到消費者協會或房管局去投訴。法律解決！1.要知道開發商要具備有"五證"才是合法的 第一個是建設用地規劃許可證， 第二是建設工程規劃許可證， 第三是建設工程開工證， 第四是國有土地使用證， 第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。 對你這樣的情況,開發商是違約,你交的定金是要簽有"房屋定購協議書"并有收據,如果開發商沒有以上的 "五證"那么,開發商是屬于不合法的,是屬于欺詐,那你也可以到法院提起訴訟,要求賠償你此事的一切損失, 如果你還要賣房的話簽約時要注意付款方式，交房時間，房產的配套情況（最好能詳細）， 雙方的權利和義務，以及違約時穎承擔的責任。不要怕麻煩，以防萬一。 交房具體時間，房屋質量，面積誤差，公攤，入住時間。再就是物業費 和物業管理。 簽合同時有許多易發生糾紛的問題： 1．您要注意商品房銷售合同應該是由房地產管理局和工商行政管理局監制的標準合同文本； 2．對于未經房地局核準房產商自編自印的不規范合同文本您絕對不能簽，無論對方給出的條 件有多優惠； 3．簽合同前請檢查合同的附件是否齊全，是否載明了應有的主 要內容，如：轉讓當事人的姓名或者名稱、住所； 4．土地所有權性質以及土 地使用權獲得方式和使用期限； 5．房地產的規劃使用性質； 6．房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； 7．房地產的價格、支付方式和期限； 8．房地產交付日期、違約責任、 爭議的解決方 式。 房款稅費 現行的房款支付方式分為如下3種： 一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類主要分為3種：商業貸款、公積金貸款 組合貸款 權證手續 房屋土地使用權和房屋所有權初始登記的申請經審核符合規定的，市房地局應當受理登 記申請之日起30日內作出準予登記的決定，頒發房地產權證書。按期到房屋所在地區、 縣房地局的房政科領取房地產權證。 另外，還有4個方面也不能忽視。 1．地產開發商建造的房子，產權是屬房產商的，出售給購房人后，必須辦理房屋 產權轉移的有關手續； 2．還應到交易中心查看自己所購房屋是否被房產商抵押給銀行，以免出現其它問題； 3．如有必要，建議您用辦理公證手續的法律形式，保護自己的合法權益； 4．還需辦理房屋保險手續，但保險一般由貸款銀行代辦，手續比較簡便； 房屋交付 您將房款付清或辦妥分期付款手續后，可到由房產商指定的房屋物業管理公司簽訂合同， 交納物業管理費，向物業公司領取房屋鑰匙，對房屋進行驗收。如發現問題，盡可能將 所有問題--列出，通知房地產商限期整改驗房后如未發現房屋質量問題或發現的問題已 在限期內改正，您就可以立即辦理入住手續了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張， 如非戶主本人，則須持個人身份證復印件及戶主委托書、戶主身份證復印件辦理相關手續。 應該在戶型的區別上實際和戶型平面圖大抵相同.不過有可能涉及到面積縮水的問題. 有相關法規規定:開發商的預售面積和實際證上面積,沒超出3%的可以進行補償,超過3%的 購買人有權退還房產 沒有辦房產證之前有一份房產交易合同和房屋按揭合同原件，后來售樓部說要辦房產證， 把這兩份合同收回去了，說是辦證需要。后來房產證辦好以后，只拿到了房產證復印件， 這兩份合同原件售樓部說是番禺房產局收回去了。當時我也沒有在意，因為畢竟房產證都 辦好了，現在公積金提取新政出來，提取公積金必須提供按揭合同原件。我問過我的很多 朋友，都是按揭買房的，也都是辦了房產證的，為什么他們的合同原件沒有被房產局收回 呢？現在我也沒有按揭合同原件，也提取不了公積金。番禺公積金提取只要房產證復印件 和購房發票就行，但在廣州的為什么一定要按揭合同原件呢？還有房產局也沒有理由收我 的按揭合同原件啊？ 按揭合同銀行、房管局、購房者各有1份，沒有還清貸款以前房管局是不會收會按揭合同的， 購房合同要收回辦理房產證。有違約條款的按約定解決,沒有違約條款的只能協商解決.如果有約定而不按約定解決,可以向消費委投訴或向法院起訴.

6，新建立的房地產開發公司 如何建賬最初的賬務怎么處理

企業會計工作基本相同，按下列會計科目減賬就可以了。 ││一、資產類 1 │101 │ 現金 2 │102 │ 銀行存款 ——農行金支行 ——商行營業部 3 │109 │ 其他貨幣資金 4 │111 │ 短期投資 5 │112 │ 應收票據 6 │113 │ 應收賬款 ——應收售房款 7 │114 │ 壞賬準備 8 │115 │ 預付賬款 預付工程款 9 │119 │ 其他應收款 ——其他應收單位款 ——其他應收個人款 10 │121 │ 物資采購 11 │123 │ 采購保管費 12 │124 │ 庫存材料 13 │125 │ 庫存設備 14 │129 │ 低值易耗品 15 │131 │ 材料成本差異 16 │133 │ 委托加工材料 17 │135 │ 開發產品（項目核算——***） ——房屋 ——配套設施 18 │136 │ 分期收款開發產品 19 │137 │ 出租開發產品 20 │138 │ 周轉房 21 │139 │ 待攤費用 22 │141 │ 長期投資 23 │151 │ 固定資產 ——運輸工具 ——辦公設備 ——其他固定資產 24 │155 │ 累計折舊 25 │156 │ 固定資產清理 26 │159 │ 固定資產購建支出 27 │161 │ 無形資產 28 │171 │ 遞延資產 29 │181 │ 待處理財產損溢 ││二、負債類 30 │201 │ 短期借款 31 │202 │ 應付票據 32 │203 │ 應付賬款 ——應付工程款 33 │204 │ 預收賬款（客戶核算——張三、李四等） ——預收售房款 ——預收一次性付清款 ——預收分期付款 ——預收按揭付款 34 │209 │ 其他應付款 ——其他應付單位款 ——其他應付個人款 35 │211 │ 應付工資 36 │214 │ 應付福利費 37 │221 │ 應交稅金 ——應交營業稅 ——應交土地增值稅 ——應交企業所得稅 ——應交個人所得稅 ——應交城建稅 ——應交土地使用稅 ——應交車船使用稅 ——應交房產稅 38 │223 │ 應付利潤 39 │229 │ 其他應交款 ——應交教育費附加 ——應交地方教育費附加 40 │231 │ 預提費用 ——借款利息 41 │241 │ 長期借款 ——農行#支行 42 │251 │ 應付債券 43 │261 │ 長期應付款 ││三、所有者權益類 44 │301 │ 實收資本 45 │311 │ 資本公積 46 │313 │ 盈余公積 ——法定盈余公積 ——法定公益金 ——任意盈余公積 47 │321 │ 本年利潤 48 │322 │ 利潤分配 ——未分配利潤 ——提取法定盈余公積金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公積金 ——應付利潤 ——其他轉入 ││四、成本類 49 │401 │ 開發成本（項目核算——***） ——房屋開發成本 ——土地征用及拆遷補償費 ——前期工程費 ——基礎設施費 ——配套設施費 ——建筑安裝工程費 ——開發間接費 ——配套設施開發成本 50 │407 │ 開發間接費用（部門核算：財務部、辦公室、管理部等） ——工資福利 ——辦公費 ——業務招待費 ——差旅費 ——通訊費 ——交通費 ——折舊費 ——職工教育經費 ——汽車費 ——水電費 ——低值易耗品攤銷 ——稅費 ——廣告宣傳費 ——其他費用 ││五、損益類 51 │501 │ 經營收入 ——商品房銷售收入 52 │502 │ 經營成本 ——商品房銷售成本 53 │503 │ 銷售費用 54 │504 │ 經營稅金及附加 55 │511 │ 其他業務收入 ——租金收入 56 │512 │ 其他業務支出 57 │521 │ 管理費用 58 │522 │ 財務費用 ——利息 ——手續費 59 │531 │ 投資收益 60 │541 │ 營業外收入 ——其他 61 │542 │ 營業外支出 ——其他 62 │550│所得稅 63 │560 │以前年度損益調整建議先做財務制度設計。 引入一個科目表是很容易的，但科目表是財政部根據全國所有企業作的一年指導性的規范文件，并不適合企業。 舉個例子： 房地產企業有預收客戶房款的行為，應該納入預收賬款科目。但如果您公司所開發的盤分有兩期，而代收的費用又分很多種，象房款，契稅，維修基金等，結構就有：預收賬款-一期-房款-xx樓xx號 xx人。四級科目結構。但如果用軟件來核算，預收賬款-一期-房款三級+客戶對象核算。 要充分考慮到各部門，公司決策層會使用什么數據來供決策，來設計一個合理的核算制度。

7，房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。由于房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對于房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。預繳的稅費可以稅前扣除營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對于房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建筑勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對于房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件后清算的征管方法。由此可見，對于房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。部分預提費用可以作為計稅成本對待《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬于最新規定，按照稅法的適用原則，新法優于舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件并未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬于一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬于特別規定，仍然有效。至于立法法第八十三條“新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用并不矛盾。（一）關于每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。 （二）關于開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。 （三）關于收入。開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關于施工、房地產開發企業的財務制度》（財發[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業收入的實現。 （四）關于成本、費用扣除的稅務處理。企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規定，企業正常生產經營活動期間發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可以按企業當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對于在籌辦期間沒有取得收入的企業發生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規定。考慮到以上費用屬于籌辦費范疇，《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》明確，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。 （五）可以預提（應付）的成本費用。包括：（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同、協議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由房地產開發企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。 （六）企業在開發區內建造的配套設施。企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。 （七）企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本。其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 （八）關于停車場核算。國稅發[2009]31號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

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