為什么會有房地產調控？房地產調控為什么要因城施策

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每次調控有效果的時候都會與經濟發展相沖突。房地產調控不實行一城一策的后果大家應該知道我國房地產調控最早開始進行房地產調控的時候，大多數都是上面制定，下面執行的方式來進行的，這樣的模式一直從2003年到2016年14年，這樣的結果有好處也有壞處幾點愚見。

1、房地產調控為什么要因城施策，一城一策呢？

感謝邀請回答這個問題，房地產調控實行一城一策是近幾年的事情，包括今年兩會后基本上各地都是在進行各自的調控。借此機會簡單談談我的觀察，房地產調控不實行一城一策的后果大家應該知道我國房地產調控最早開始進行房地產調控的時候，大多數都是上面制定，下面執行的方式來進行的，這樣的模式一直從2003年到2016年14年。

這樣的結果有好處也有壞處幾點愚見：第一、每次調控有效果的時候都會與經濟發展相沖突，最明顯的例子就是2005年開始的“國八條”和2006年建設部等九部委推出雷霆手段，頒布“國六條”以及2007年，央行進行了六次加息、十次上調存款準備金率至14.5%，創20多年歷史新高；國家繼續從金融、稅收、土地等方面入手，進行房地產市場的全面調控。

可以說這次調控力度不可謂不大，效果也是很明顯的，2007年下半年不少地方房價出現優惠打折等變相下調或直接下調的現象。但是好景不長，2008年美國的次貸金融危機席卷全球，我國為了避免失業潮的發生不得不放松了對于房地產的調控，房地產作為經濟支柱產業可以說再次迎來了一波高增長期，這波時間一直持續到了2011年，

第二、這種集中調控，我稱之為“蓄水式”調控，突然放開必然導致房價暴漲。過去很長時間我國對于房地產的調控都是“蓄水式”的，連續幾年的打壓，好不容房地產市場開始出現頹勢，但是因為經濟原因，突然間就放開，這種180度轉彎，必將帶動房價的暴漲。因為在這調控的2-3年內，需求聚集的太多，集中釋放后肯定會帶來房價暴漲，

事實證明因城施策，一城一策有利于真正穩定房地產穩定第一、三四線城市的房地產周期明顯滯后于一二線城市。一個最為明顯的例子就是，三四線城市的房價基本從2008年之后到2016年之間上漲的并不多，真正暴漲的時間段是在2017和2018年，而大多數二線城市房價暴漲的時間段則是在2011-2016年中間，原因無他。

就是因為城市建設的快慢程度不同，從2011年開始是一二線城市開始進行大力棚改和城中村改造的時間，而三四線城市則是集中在過去的兩年，所以，你說用一刀切的政策來調控房地產合適嗎？第二、真正穩定房地產的最佳手段是減弱房地產的投資屬性。我一直有一個觀點：任何商品本身的需求不足以支撐其價格暴漲，房產也不例外，房價之所以暴漲的主要原因就是因為投資的人太多了，其投資屬性過重必然導致價值扭曲。

2017年提出“房住不炒”其實就是對于房地產投資屬性的一次全面的減弱，第三、減弱房地產投資屬性除去限購、限貸等政策外，寬松適度的貨幣政策也是很重要的。限購、限貸等政策說到底就是盡量減少投資者對于房地產市場的干預，而真正能夠使得房地產市場降溫的政策其實是貨幣政策，2007年很多城市房價開始下調的主要原因還是因為央行進行了六次加息、十次上調存款準備金率的結果。

銀行貸款才是房地產企業的命脈，畢竟僅僅貸款這塊就占據了大多數房地產企業資金來源的60%以上，綜上，集中調控的結果就是容易造成經濟問題，而一城一策的結果則可以相對的解決這個矛盾。畢竟地方來說雖然主動調控的意愿不強，但是維持穩定上漲還是操作性比較強的，說白了，房地產調控的目的不是讓房價降下來，只是希望房價能夠穩定上漲，不出現暴漲。

2、房地產市場調控從一刀切轉變到因城施策，你怎么看？你所在的城市會放松調控嗎？

以前是以統一調控的一刀切政策為主，可一旦風吹草動卻是立刻取消，房地產市場形成了周期性的規律，從房產暴漲、統一調控、市場降溫、房產冷卻、政策鼓勵、銀行優惠、首付最低、星星之火、逐步蔓延、熊熊燃燒，再回到降溫的過程。可如今的一城一策對房地產的驅動作用發生了根本性的變化！以前統一調控具有全國性意義，不僅要考慮房地產火熱對宏觀經濟的影響，還要考慮中低收入者的購買能力、債務風險、消費購買力影響等諸多因素。

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