華聯控股，華聯控股的同業競爭猜想：資產注入還是四度轉型？

4月29日，華聯控股發布的2021年年報顯示，報告期內實現營業總收入18.82億元，同比下降30.43%；歸屬母公司股東凈利潤4.06億元，同比下降26.28%。而同一天公布的2022年一季報更顯糟糕：一季度其實現營業收入2.02億元，同比下滑60.93%；歸母凈利潤3496.81萬元，同比下滑66.09%；扣非歸母凈利潤2610.11萬元，同比下滑73.34%。

但與低迷的業績形成鮮明對比的是，華聯控股的股價卻在年報出爐后劇烈震蕩：先是在4月29日和5月5日連續兩天以缺口形式強勢漲停，然后卻在5月6日低開跌停。

在股價任性的背后，是市場主力資金出現了巨大的分歧：深交所5月6日的信息顯示，當天有2個機構席位出現在華聯控股的龍虎榜單上，分別位列買五、賣三；與此同時，榜單上亦出現了3家實力營業部的身影，分別位列買二、買三、賣一。

對此，有市場人士認為，一方面是業績的持續下降，前景暗淡；而另一方面卻是強烈的轉型訴求，巨大的反差難免造成了近期股價的大幅波動；并指出，恒裕的入主將為華聯控股帶來契機，未來無論是資產注入抑或第四次轉型，都有機會帶來新氣象。

華聯控股在轉型路上

自2016年取得歷史最好經營業績后，主營房地產開發的華聯控股似乎陷入經營困境，業績出現“五連降”。通聯數據Datayes！的統計顯示，2016年－2021年，華聯控股歸屬母公司股東凈利潤分別為13.49億元、13.43億元、9.69億元、8.18億元、5.51億元、4.06億元；同比增幅分別是1845.78%、－0.40%、－27.88%、－15.60%、－32.58%、－26.28%。

對于華聯控股“五連降”的糟糕財報，市場機構卻有另一種解讀。

華泰證券于4月29日（即財報出爐當天）立即發表研究報告指出，截至2021年末，華聯控股擁有的現金 銀行理財共36.3億元，完全覆蓋其13.8億元的有息負債，從而為轉型奠定良好基礎；并強調，新實控人恒裕集團與華聯控股在深圳舊改方面存在業務重合，“后續將本著有利于上市公司的原則解決同業競爭問題，亦可能對公司業務模式、管理體制進行調整。我們預計公司自2019年提出的轉型將會提速”。

而華聯控股也在年報中表示，他們目前正面臨著房地產調控風險、產品去化難等困難和問題，同時因土地儲備不足，存在主業調整或產業轉型訴求；“公司對未來的發展戰略及定位需要做出重新調整或布局，探求向新發展模式轉型的新業務模式”。

公開資料顯示，1998年華聯控股實施重大資產重組，主營業務由原來的單一化纖業變更為紡織服裝業，期間股價從6元附近起步大漲至12元上方，成功翻番；2005年，華聯控股逐步退出傳統紡織服裝行業，主營業務轉向石化新材料（PTA），股價從2005年開始漲至2007年，漲幅超過10倍；2009年開始其主營業務由石化新材料變更為房地產開發和物業經營與服務管理，股價從該年年初的2元附近大漲至年底的7元上方，漲幅約250%。

而對于這三次轉型，華聯控股稱是通過資本運作開創了增長之路。其在2021年年報中明確表示，“公司自1994年6月至今近28年，在控股股東華聯集團大力支持下，實施并完成了三次主營業務轉型（化纖-紡織服裝-石化新材料-房地產），通過資本運作開創了一條具有自身特色的內生式增長之路。總資產由上市之初的3億元躍升至目前的96億元，增長32倍”。

“一方面是業績的持續下降，前景暗淡；而另一方面卻是強烈的轉型訴求，巨大的反差便造成了近期股價的大幅波動”，毛其仁認為，從某種意義上來說，這是一家更喜歡資本運作而多于實際經營的公司；一個有力的證據是，早在2015年，華聯控股便通過投資產業基金的形式，開始探索新一輪轉型的潛在方向

他進一步指出，與華聯控股屢次在年報中抱怨土地儲備或項目不足以支撐其長期發展相反的是，其基本面并不差，且存量資產重估價值可觀，“截至2021年末，該公司3個開發項目均已竣工，仍有16.5萬平可售面積；自持物業面積約19.41萬平方，重估價值在60億元以上；此外，其手握的深圳南山A區城市更新項目更是市場垂涎的香餑餑，保守估計其帶來的可售貨值在160億元之上，但卻遲遲未有進展。這么好的基本面，但凡認真點經營，又何至于像個祥林嫂一樣寄托于轉型”？

年報顯示，華聯控股目前在售、在建項目主要包括深圳“華聯城市全景”、深圳“華聯城市商務中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項目包括深圳“華聯南山A區”等項目。其中，“華聯南山A區”為城市更新項目，拆除重建用地面積高達7.77萬平方米。

杭州里仁與恒裕資本

華聯控股此前的大股東是華聯集團（持股33.21%），由于歷史原因處于無實控人狀態，但這一切在2021年出現了重大變化。

在年報中，華聯控股表示，華聯集團目前的股權結構已發生根本性變化。自2020年7月至2021年12月，華聯集團的部分股東股權發生了糾紛及多次變更，恒裕資本通過股權并購，目前已合計持有華聯集團70.23%股權，成為華聯集團實際控制人，上市公司正面臨從無實際控制人變更為有實際控制人的治理架構。

而恒裕資本是恒裕集團旗下五大產業當中的一個業務板塊。作為華聯控股的最終實控人，恒裕集團的來頭非小。

據其官網介紹，恒裕集團扎根深圳、輻射珠三角，2013-2016年其銷售額持續排名深圳前十。截至2016年底，恒裕集團的儲備項目多達50個，土地儲備面積超500萬㎡，躋身深圳市土地儲備量前五大開發商之列。

“2020年恒裕集團以102.6億元的銷售額力壓龍光地產排第9位，但到了2021年卻以76.73億元排在18位”，毛其仁指出，在恒裕集團發展遭遇瓶頸之時，成功收購手握優質資產卻不善于運營的華聯控股，兩者的互補優勢有望形成“1 1大于2”的效果，對雙方而言都是好事。

收購發端于2020年。當年10月，正當華聯集團的相關股東（錦江集團、河南富鑫和長安信托等）因股權糾紛和杭州金研對簿公堂之時，恒裕資本通過收購杭州金研股權開啟了入主華聯集團之路。

其后通過一系列的資本運作，恒裕資本先后取得錦江集團、河南富鑫和長安信托手上的華聯集團股份；并于2021年12月14日與另一大股東（華僑城集團）簽署《產權交易合同》，成功獲得其12.08%的華聯集團股權。

至此，恒裕資本間接持有華聯集團70.23%股權，成為華聯集團和公司的實控人；而華聯控股自2020年7月以來的控股股東層面的股權糾紛和變更正式告一段落。

但新問題接踵而來。由于華聯集團持有華聯控股的比例超過30%，因此恒裕資本入主華聯集團將觸發要約收購條款。為避免要約收購的發生，恒裕資本必須促使華聯集團在30日內（由2021年12月14日起算）將所持有上市公司股份比例至30%或者30%以下。

緊接著2022年1月5日，華聯集團與杭州里仁股權投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“杭州里仁”）簽署《股份轉讓協議》，以協議轉讓方式減持其持有的華聯控股5%股份，從而由原來的33.21%下降至28.21%，恒裕資本的要約收購風險解除。

那么，杭州里仁質押華聯控股股權的警戒線和平倉線價格是多少？對此，華聯控股表示，這是股東的自身業務，由杭州里仁自行解決，與上市公司經營無關。

同業競爭解決路徑

接下來，在恒裕資本成為華聯集團實際控制人，并間接成為華聯控股實際控制人后，將面臨另一個問題，那就是恒裕集團與上市公司在房地產開發業務方面存在同業競爭。

那么，這個同業競爭問題該如何解決？

年報中披露了恒裕集團的相關承諾。恒裕集團表示，在法律法規允許的范圍內，適時啟動以下方案中具有實際可操作性的一種或幾種方案，以解決現存的同業競爭問題：

通過業務區域劃分、業務類型劃分、業務托管等方式解決兩者之間的同業競爭；通過資產并購重組等方式調整雙方業務范圍以解決兩者之間的同業競爭；其他符合法律法規要求并能有效解決同業競爭問題的措施。

此外，恒裕集團還強調，無論何種原因，如恒裕集團及控制的其他企業獲得可能與上市公司構成同業競爭的業務機會，恒裕集團將促使該等業務機會轉讓給上市公司。若該等業務機會不具備轉讓給上市公司的條件，或因其他原因導致上市公司無法取得上述業務機會，恒裕集團承諾按相關法律法規及證監會許可的其他方式妥善處理該業務。

實際上，華聯控股亦對未來的有可能出現的不同情況做好了策略與應對。在年報中，華聯控股表示，依托控股股東及實控人的資源及實力，結合實控人解決同業競爭方面承諾及履約情況，一是立足主業，繼續堅持房地產主業“開發 運營”的雙輪驅動發展戰略，二是繼續堅持差異化發展策略，從城市更新中謀求更大發展，三是尋找新的投資機會，培育新的利潤增長點，四是利用上市公司平臺，通過實行產業經營與資本運營相結合方式，探求未來主業定位及向新發展方向轉型的新業務模式。