上海商業房貸利率 (上海首套房貸利率最低4.65%，二套最低5.45%)

10月8日，房貸利率正式換錨，全國房貸利率以最近一個月相應期限的LPR (貸款市場報價利率)為定價基準加點形成。此后，每月20日央行都將披露最新一期的LPR利率水平，個人住房貸款利率也將隨之動態變化，進而影響房貸的月供金額。這意味著中國個人住房貸款利率從以基準利率為基礎轉變為以LPR為基礎進行加點。

據上海易居房地產研究院發布法人《中國LPR房貸利率報告》測算，實行LPR房貸利率后，在100萬元貸款本金、30年期限且等額本息條件下，14個重點城市首套房月供額較過去上調6元，二套房月供額較過去上調15元。

其中，上海是四個一線城市中房貸利率執行標準最為寬松的，上海地區首套商業性個人住房貸款利率下限為基準降20bp，根據9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%，即不得低于4.65%；二套房則為基準加60個基點，即不得低于5.45%。

今年8月20日，利率市場化改革更進一步，LPR形成機制改革后的首次報價公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

8月25日，央行發布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。首套房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

當然，盡管LPR每個月都會做出相應調整，但是每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

10月8日，各大銀行陸續完成個貸利率“換錨”LPR。當日發布的《中國LPR房貸利率報告》顯示，10月份4個一線城市首套房LPR房貸利率為5.23%，相比9月份5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。同時，二套房LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。

二線城市方面，7個二線城市首套房LPR房貸利率為5.67%，相比9月份5.64%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。二套房LPR房貸利率為5.99%，相比9月份5.94%略有上升，上升幅度為5bp，即0.05個百分點。

三四線城市方面，3個三四線城市首套房LPR房貸利率為5.59%，相比9月份5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。二套房LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。

此外，《中國LPR房貸利率報告》還以“100萬元貸款本金、30年360期、等額本息償還方式”作為貸款案例進行了成本測算。經測算，14個重點城市在執行LPR貸款利率后，首套房月供額較過去上調6元，二套房月供額較過去上調15元。類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾。二線城市負擔增加相比一線城市略大，而三四線城市甚至出現“減負”的現象。

參考貸款市場報價利率（LPR）的房貸利率新政執行的首日，上海的最優房貸利率也隨之出爐。LPR新政執行后，上海當前執行房貸利率為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60基點。

如果以9月20日公布的最新5年期以上LPR（4.85%）計算，新政下上海的首套房貸利率不能低于4.65%，二套房利率不能低于5.45%。而在房貸利率換錨前，上海首套房房貸利率多為基準利率打95折，即4.65%左右；二套房房貸利率為基準上浮10%，即5.39%。相較而言，新政實施前后變化并不大，遵循平穩過渡的原則。

不過，4.65%是目前上海首套房可以享受到的最低利率，各家銀行在執行時還是會有區別：部分銀行會執行最低利率；部分銀行則只為優質客戶提供最優利率；也有部分銀行按照首套房利率按照LPR基準執行，沒有減20bp。但是二套房的利率基本無差別，都是在LPR基準上加60bp。

對于上海首套房貸利率為何降20bp，而不是如央行公告所稱的不得低于相應期限LPR。這其實是為了保持個人房貸利率水平的穩定，畢竟此前上海就一直是房貸利率的“洼地”。

業內人士表示，個人住房貸款利率對市場供求影響大，同時也是LPR定價改革的重要組成部分，之前上海首套房最低是95折，貸款利率大概為4.65%。如果按新定價機制，等于上海首套房要加20 bp，這對于市場會有比較大的影響。所以，根據上海房地產市場總體“量穩價穩”的態勢，采取“一城一策、因城施策”的措施。

此前，央行公告中也提及，央行省一級分支機構在設定房貸利率上，應在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。所以，上海的“特殊”也是情有可原。新政實施后，上海首套房貸利率基本穩定，一定程度上考慮到了剛需購房的壓力；二套房改革后較之前上升6個基點，利率上調對借款人實際支出影響不大，但釋放的信號與“房住不炒”的精神吻合。

另外，對于多數市民關心的“新老劃斷”問題，此前的央行公告已經明確，10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。央行有關負責人解釋，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款利息支出基本不受影響。也就是說，已經在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。