北京首套房二套貸款 (5年期降至4.3%！年內LPR迎兩次下調，北京百萬房貸25年省2.6萬元)

這是自2019年8月LPR改革以來，5年期利率第6次下調，從4.85%降至4.45%，再到4.3%，降幅達到55個基點。

LPR年內兩次下探

北京首套房貸利率降至5%以內

那么，此次降息對個人住房貸款影響幾何呢？

就北京而言，銀行執行的是首套房商貸利率加55個基點，二套房商貸加105個基點。那么此次調整后，北京目前首套個人住房商貸的利率是4.3%加55個基點，即4.85%；二套房貸是4.3%加105個基點，即5.35%。為方便您對比，樂居北京例舉了不同房貸利率下，貸款100-500萬元、25年期等額本息還款的按揭貸款月供金額，具體如下圖所示：

按以100萬貸款金額、25年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.5%，此時月供金額為5845.9元。而此次利率調整后，LPR為4.3%，此時月供金額為5758.84元。如此計算，月供金額減少了約87.6元。若是疊加今年5月央行、銀保監會發布的降低首套房貸利率20個基點政策，則首套房貸利率可低至4.1%，那么100萬25年期的每月月供將會減少約512元。雖然本月LPR下調后，將惠及正在還貸的家庭，但最終能否享受到降息，還要看當時是否選擇LPR的轉換。（轉化成LPR定價模式之后，購房者的房貸一般是一年調整一次，不同銀行規定不一，大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調整。）

符合預期 LPR跟隨MLF下降

日前，央行公告中期借貸便利 ( MLF ) 操作和公開市場逆回購操作的中標利率分別為 2.75%、2.0%，均較前期下降 10 個基點。

此次下調是自2022年1月以來，央行時隔7個月來再度下調MLF和公開市場逆回購利率，貨幣政策寬松力度超出市場預期。隨著此次MLF和公開市場逆回購利率的調整，各界人士紛紛預測8月貸款市場報價利率（LPR）將同步下調，皆因MLF的變化將直接影響到LPR的走勢。

LPR的形成是根據MLF、長期貸款(住房貸款)、報價行這些因素決定的。如果用簡單的公式表示，即：LPR=MLF利率+銀行綜合成本。由此觀之，MLF利率的下調，意味著當月LPR報價的定價基礎發生變化，8月LPR的下探便顯得順理成章，而與之掛鉤的房貸利率也迎來了下探空間。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次降息意義重大，充分體現了貨幣金融政策導向，對于下半年穩經濟導向具有積極意義。降息符合預期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點，略超出預期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。降息將進一步使得房貸利率下調空間增大。疊加此前降息效應，今年購房者可以享受更大的利息優惠。

多地寬松政策助力預期修復

另外，個人住房貸款期限長，大多數個人住房貸款利率均與5年期以上LPR掛鉤。此次5年期以上LPR下行，將有助于減輕居民房貸利息壓力、降低實體經濟融資成本，是穩定投資、消費、宏觀經濟基本盤和促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措。

此前今年5月LPR的下調，疊加其他政策組合拳效應逐步釋放，6月房地產市場初現修復特征。但由于局部地區疫情反復、經濟下行壓力加大的大背景下居民消費意愿不足，加之7月以來部分期房項目停工引發業主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場預期修復受阻。6月的市場修復趨勢并未延續至7月，房地產市場再降溫。

為緩解這一形勢，多地寬松政策助力市場預期修復。從中央到地方，近期“保交樓、穩民生”的舉措陸續推出，多地多個停工項目已復工，逐漸提振市場信心。

8月以來各地政策又有加碼趨勢，如環京樓市重地廊坊近日官宣取消住房限購，“北三縣”和環雄安新區周邊地區等重點區域的非本地戶籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、蘇州等地的市場上也有二套房首付比例調整的消息傳出。

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