住房貸款利率一覽表 (LPR新利率出爐，買房建議都在這里了)

在國人的期待與忐忑中，今天上午9點30分，改革后的貸款市場報價利率(LPR)終于迎來第二次報價。據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2019年9月20日貸款市場報價利率(LPR)具體如下：

1年期LPR為4.2%，前值為4.25%，連續第二次下降。反映了前期市場利率下行的影響，未來實體經濟的融資成本將有所下行。對于地產公司來說這是重要的利好，因為地產公司的銀行借貸大多以短期為主，相應的貸款利率會有所下降。

而5年期以上LPR為4.85%，前值為4.85%。5年期以上LPR沒變，說明近期降準拉低了市場利率，但監管層依然防范房貸利率下行，釋放出不放松，維持穩定的樓市調控信號。

據分析，第二輪LPR利率繼續下行主要有以下原因：

一是9月16日全面降準落地后，會降低銀行負債端的資金成本，并帶動LPR定價走低。

二是在當前宏觀經濟形勢下行壓力較大的背景下，監管部門多次強調要加大逆周期調節力度，進一步降低實體經濟融資成本，推動LPR下行。

在現在全面降準的政策下，貨幣環境將更加趨于寬松，這對于后續流動性的增加以及銀行貸款利率下行有一定的好處。而LPR已經與MLF利率掛鉤，LPR=MLF利率+加點，MLF利率變化將通過LPR影響信貸定價。從趨勢上看，央行有可能從今年四季度開始通過調低MLF利率，逐步引導貸款利率下降。

對老百姓來說，企業貸款融資距離自己生活太遠，大家還是更關心和自家小日子息息相關的房貸。眾所周知，現在房貸利率也已經和LPR并軌了，在沒有LPR以前，購房貸款利率參照的是央行規定的存貸款利率，而買房最終的貸款利率是由貸款銀行根據央行的貸款利率自行決定的。

LPR實施后，不再由央行直接制定貸款利率，而是由18家銀行報出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價、最高價，算出的平均價為LPR，也就是房貸利率的最低值。而實際買房時的利率是你要買房貸款的銀行根據LPR自行決定的。

目前首套房實際貸款利率規定為不低于LPR利率，按目前的標準就是4.85%。二套房必須在LPR的基礎上至少加60個基點，按目前的標準計算就是5.45%。而房貸利率為什么要和LPR并軌呢？說白了，還是因為上方要嚴控市場上釋放出來的流動性流向房地產。

小白看到這里可能會比較困惑，兩個LPR兩2個利率數值，買房看哪個呢？其實我們絕大部分人的房貸都是5年以上貸款，因此買房貸款看5年期的LPR就可以了，畢竟很少有人買房后1年就能還完貸款吧？

鑒于很多人對LPR如何計算非常困惑，站長就針對政策難點進行舉例解讀。

新的房貸利率計算公式為：

房貸利率=LPR利率+加點；原則上來說，LPR利率每個是月都會更新的，而現在5年期LPR的利率是4.85%。

根據北京市的加點規則，首套房加55個基點(每個基點是0.01%)，二套房加105個基點。10月8日政策正式實施以后的貸款利率是：首套房=4.85%+0.55%=5.40%；比沒有LPR政策之前的5.39%高了0.01%。二套房=4.85%+1.05%=5.90%；相比之前基準利率4.9%上浮20%的5.88%來說，房貸利率提高了0.02個百分點。首套房及二套房房貸利率和沒有施行LPR時相比，均有所擴大。

舉個實際例子，如果你準備貸款200萬，時長25年。那每月月供原來是12150.71元，實施LPR后則會變成12162.6元，漲了11.9元。這么看來，如果10月8日以后再辦貸款，那利率比沒實施LPR時也只是多了一個蓋飯的錢。在很多人看來，這可能沒什么影響。可關鍵是，LPR利率是不斷變動的，誰知道下個月會變成多少呢？所以剛需還是早上車為妙，至少心里會比較踏實。

在這里站長要強調一下，每個城市的房貸利率是不一樣的，買房時不要照搬站長舉例的北京房貸利率。比如上海首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅沒有折扣，還基本都上浮了10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

同樣是首套房，在上海可以享受95折甚至9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供只需要5162元，而在北京就需要月供5609元。兩地同樣貸款30年的話，在上海每貸款100萬，就會比北京少還利息16萬。

和上海一比，北京的房貸利息偏高，但和其他很多城市相比，北京已經算“良心價”了。近日很多城市的房貸利率已經變化，比如杭州多家銀行首套房貸利率在原來上浮5-8％的基礎上，進一步上調到10％，二套則上浮15％；蘇州9家銀行首套上浮25％，二套上浮30％；南昌首套普遍上浮20％，二套房上浮25-30％；鄭州多數銀行首套二套房貸都上浮20%

據融360此前監測的35個城市共533家銀行中，共有19家銀行首套房貸利率水平低于4.85%（8月LPR），116家銀行的二套房貸利率水平低于5.45%（8月LPR+60點）。

根據央行規定，10月8日房貸利率新政實施后，各銀行首套不能低于LPR，二套不能低于LPR+60。也就是說，這些不合格的銀行以后都會上調自己的房貸利率水平。

而經過各省市層層加點后，未來房貸利率大概率是高于現在的利率標準的。即使未來LPR下降，加點必定會同步提高，最終只會有一個標準：房貸利率只能升，不會降，包括純剛需的首套房。

這個月LPR新政策的5年期LPR數據本身并沒有變動，總體上保持穩定，對當下樓市有促穩的作用。在“房住不炒”的大趨勢下，今年房地產市場有望平穩到年底。房貸利率波動不會特別大，進一步體現了當前利率維持穩定的導向。

現在包括剛需在內的很多人已經失去了抄底的決心和勇氣，大家開始不約而同地選擇了觀望，都在擔憂房價會繼續陰跌，所以遲遲不敢入手。其實現下正值“金九銀十”，各地開發商也都在大力降價促銷，以加速回款。這個時候，建議剛需的朋友們可以選擇合適的時機，盡早上車為好。

不過對于保障房，大家還是應該謹慎。為什么呢？站長先帶大家圍觀下上海剛發布的非滬籍購買共有產權房的政策：

一、非滬籍買共有產權房，首先要符合限購條件，也就是有房票，此外還對居住證積分、工作單位、家庭收入有嚴格要求。

二、共有產權房產證不滿5年的，不能買商品房，再加上拿到產證的2年時間，至少7年不能買商品房，而且共有產權房也不能轉讓，深度套牢7年，無論外面房價如何天翻地覆。

三、產證滿5年后，不能購買政府產權份額，也不能變成商品房上市交易。想要另外買商品房的，必須先退出共有產權房。自己份額可以轉讓給符合條件的人，或者政府回購。政府回購價格是你7年前買進價格加銀行定期利息。也就相當于你7年的投資收益只有銀行利息，跑輸通脹是毫無疑問的。

共有產權房、經濟適用房這種保障房政策無可厚非，是堅守房住不炒的優良典范，站長舉雙手支持。但是，無論北京上海還是其他試點的二線城市，這種保障房通常都是5年限售，滿5年后也不能自由上市交易，都是在內部流轉，完全變成自有產權的商品房限制環節很多，而且這種房子往往品質一般。

因此，對于各種保障房，建議有投資需求的朋友謹慎購買。共有產權房、經濟適用房這種保障房只有居住功能，沒有金融屬性，不能自由上市交易的房產根本不是商品，失去了流動性和增值潛力。而對于那種無望改善生活的中老年困難家庭，能低價買到保障房，解決居住問題，想要住一輩子的話，買到保障房還是值得慶賀的。但如果想要靠它保值增值，是不太可能的。

現在開發商處于還債高峰期，很多融資渠道都被卡死，所以開發商只能通過銷售回款，紛紛開始降價促銷。雖然今年的“金九銀十”看起來有點淡，但樓市降溫并不一定是壞事，畢竟漲到天價的房價不是大眾所希望的。獨具慧眼的你可以在這個階段未雨綢繆，冷靜分析，去選擇真正適合自己的房子。