大悅城控股，背靠央企，深耕一二線城市，大悅城還是“悅”不起來

文丨西部菌

地產寒冬之下，資金對于房企來說變得越來越重要。

日前，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》明確：

支持房地產開發企業、建筑企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

這應該給了不少房企解決資金燃眉之急的新希望。

而事實上，此前就有央企旗下的地產公司率先獲得了支持。比如，大悅城。

早在今年2月中旬，大悅城控股與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰略合作協議，雙方將建立深度的地產并購融資戰略合作關系。

100億的融資額度，對眼下任何一家房企來說，都堪稱是雪中送炭。

但是，翻開大悅城的2021年業績報告，這家身披央企光環的房企，事實上過得并不“悅”。

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根據大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱大悅城）延遲了近半個月才發布的2021年度業績報告，過去一年，大悅城的諸多核心指標都出現了下滑。

先說上漲的。

2021年，大悅城完成簽約金額727億元，較2020年增長5%；實現營業收入426.14億元，同比增長10.84%。

其中，歸屬股東凈利潤1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。這算得上是最為亮眼的業績了。

而其他主要指標，則多出現了不同程度下滑。

比如，毛利率27.44%，同比下降4個百分點。雖然說整個行業的毛利率都在下降，但具有央企背景的大悅城，并沒有表現得更好，這還是不能不讓人覺得有些遺憾。

此外，在新房銷售放緩及價格下行壓力下，大悅城計提存貨跌價準備19.56億元，這使得凈利潤同比下降31.65%，僅有7.67億元。

說得通俗點，為了加快去化回籠資金，大悅城在2021年也不得不采取了以價換量的促銷方式。而降價促銷，在一二三線城市都存在，涉及青島、天津、江門、重慶、北京等地的多個項目。

這一方面表明，在降價促銷這個事上，央企和民企站到了同一戰壕，大悅城的市場號召力或并沒有因為其身份得到更多的加持。

另一方面，它也確實反映出，大悅城的去化壓力和資金壓力。

但是，將2021年的凈利潤下滑完全歸咎于降價促銷，似乎有點以偏概全。

要知道，這已經是大悅城凈利潤連續第三年下滑。此前的2020年，其凈利潤11.23億元，同比下滑更是達到了驚人的66.7%。

2019年，大悅城的凈利潤尚有33.8億元，而2021年連兩年前的四分之一都不到了。

所以說，別看大悅城的營收依然保持正增長，但實際的盈利能力這幾年卻是在不斷下滑。

口含“金鑰匙”的大悅城也未能逃脫“增收不增利”魔咒，這多少有點讓人意外。

02

除了利潤下滑，大悅城的另外兩個財務指標，也表現得不太像央企的實力。

一是，截至2021期末，大悅城貨幣資金余額248.86億元，較2020年末減少了20%以上。

現金短債比1.44；凈負債率90.06%；扣除預收賬款后的資產負債率70.31%——踩中一道紅線。

要知道，盡管過去一年很多民營房企都很難，但還是有不少房企趕在“大限”到來前加速“轉綠”。這個大背景下，身為央企的大悅城卻至今未能率先晉級“綠檔”之列，這怎么看都有點扎眼。

可以對比的是，中海、保利等央企均已經實現“三道紅線”全部達標。

二是，截至2021年底，大悅城經營活動產生的現金流凈額為-84.6億，而其2020年末則尚有98.1億的現金流，下滑幅度近兩倍。如此大變，已經可以用“急劇惡化”來形容了。

對此，大悅城解釋稱，主要是新獲取項目土地支出、開發項目建造支出及稅費支出同比大幅增加，導致經營性現金流與凈利潤產生較大差距。

從數據看，2021年，大悅城共獲取16個項目，新增土地面積147萬平方米，土地款總額316億元，平均溢價率為16%，與2020年相比，提高了接近6個百分點。

這樣的拿地節奏，以及溢價率，相對于它的銷售體量和整個行業的走勢來看，的確堪稱是逆勢擴張了。

其底氣或許還是來自于融資成本上的優勢。2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%，平均融資成本下降至4.91%，這在整個行業中都屬于相對較低的水平，確實令不少民企羨慕。

但是，在盈利能力持續走低，市場行情整體下行之下，依舊不惜高成本擴張，其帶來的市場風險無疑在上升。

03

尤其要注意的是，相比其他開發商，大悅城作為集大型購物中心、甲級寫字樓、高檔住宅等為一體的城市綜合體開發商，其主打產品相對于一般的住宅，在行業下行和疫情沖擊的疊加影響下，所受到的影響要更大。

2021年，大悅城新開業蘇州大悅春風里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風里4個購物中心。

截至2021年底，大悅城共開業18家（含輕資產）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風里項目。

但是，受疫情影響，這些購物中心的運營狀況，卻不甚理想。

據“獨角Mall”的統計，剔除受疫情影響嚴重的2020年，2021年西單大悅城、上海靜安大悅城、煙臺大悅城和杭州大悅城在租金收入和出租率兩項指標上均未恢復至2019年水準；沈陽大悅城的租金收入雖然已經比2019年更高，但出租率下降。

而2022年，疫情的影響似乎更嚴重了。尤其是考慮到大悅城重倉的長三角區域在今年一二季度受疫情影響最為明顯，今年大悅城購物中心的運營效益同樣不容樂觀。

或許是考慮到了這一點，這次大家發現，連續兩年未完成銷售目標的大悅城，在2022年索性放棄了心心念念的千億目標，將銷售目標定在了800億元。

要知道，在2019年完成重組更名之后，大悅城就高調喊出了3年內實現千億銷售額的目標。此次主動下調目標或許是更務實了，但這也直接說明，大悅城不得不放慢了腳步。

根據預計，2022年大悅城將新開工項目19個。但實際上，一些項目的開業時間已經明顯延后了。

比如，官網顯示，成都第二座大悅城——天府大悅城，預計開業時間是2022年。

但在去年卻傳出消息，預計2021年年中封頂，2023年底正式開業。現在來看，如果能夠按照這樣的時間順利開業，或許都算不錯了。

綜合多方面的情勢，盡管背靠央企，盡管業務主要布局在一二線城市，但大悅城要順利穿越地產行業的下行周期，依然充滿變數。