賣房可以轉按揭嗎 (降息下逃不掉的“銀行轉貸之路”)

1998年的中國樓市，出現了一個新鮮而神秘的外來詞：按揭。簡而言之，就是銀行低息借錢給你去購房。

那個時候，上海最核心區的高檔住宅也就每平方米5000多元。如此低價，銀行還搶著貸款給你去購房。上海第一批“購房賭徒”就是從按揭貸款中萌發而出的。

那時，國家給你政策，只要你想購房，想購幾套就可買幾套；你買房缺錢，銀行無私地給你貸款。你購房只要付了30%，銀行借你70%。 但從計劃經濟土壤里成長起來的人，對“按揭購房”的理解完全是一張白紙。大多數人害怕自己當“房奴”，認為辦理按揭貸款就是給銀行打工。

這期間上演了房價波瀾壯闊的第一幕上漲大戲，大家應該記得，風靡全國的“溫州炒房團”就出現在那個年代，他們是第一波的受益者。

他們沒有高深的理論研究，完全憑直覺及敢于用“按揭購房”的政策，放大自有資金的購買力。他們在十幾年的房價上漲的趨勢中，也算是賺足了按揭政策的紅利！

然后上演了房價波瀾壯闊的第二幕上漲大戲。從08年金融危機后，四萬億計劃出臺，前十年房產增值了數倍，銀行看到房產是最安全的抵押物，09年應運而生了房產抵押消費貸款，但從2011年限購令出臺，二套首付提高后，消費抵押貸款才真正進入大眾視野。

如果我們把社會人口按照經濟概念區分為7、2、1結構，7代表絕大多數無背景、無學歷、無資源的“三無”普通人。

在09年就開始有觀念做抵押貸款的人，是第二波的受益者。這些年多次使用房產抵押的工具，一直處在浪潮之巔，“7”中的很多普通人從此上升加入到“2”的行列。這些人和家族的經濟基礎的下限被抬升了一大截，就此奠定了下一代人的高起點。典型的群體為“水庫人”。

何為“銀行轉貸”

2011年前的按揭購房的政策是公開平等的，同樣2017年前的消費抵押貸款也都是公開平等的，任何人想做都非常容易。

從1998年房改開始學習香港，采用按揭貸款形式購房，至今僅為23年。而我們都知道，按揭貸款的年限長達30年。如果我們選取1998-2008年辦理過房貸的人們作為樣本，采訪他們一個問題：你們的房貸還在一直還著嗎？有極大的概率得到這樣的回復：早就提前結清了、早就房產置換了、或者說轉貸到其他銀行了。

提前結清和賣房置換很好理解，當初的房價的確不高，但收入更低，區區幾十萬就已經是天文數字了，所以貸款金額最多也才幾十萬；而這23年間，貨幣超發，選中了房產作為蓄水池，房價上漲數十倍，當初的剛需大多數都會賣掉原有的房產，買入一套大一點、新一點、離市區近一點的房產，改善自己的住房條件。

20年后，很多當年賣房的人會后悔賣房的決定，當年沒有限購、沒有限貸、沒有嚴查首付貸，為何不通過抵押貸款再買一套呢？

使用全局之眼分析，有兩個原因：

第一，09年之前只有按揭貸款，各家銀行基本都不做房產抵押融資貸款，僅有的個別銀行能操作一押二押，也由于08年金融風暴，以防止次貸危機的原因被叫停了。

第二，如果不賣房而是抵押出資金，等于首付+尾款全部都是借的。很多人對如此加杠桿心存疑慮，擔心自己的收入不夠還款，寧可賣掉減少壓力。

當時做抵押貸款的人，大多數的房產里面還有按揭貸款的，他們有魄力把按揭貸款還清，“轉貸”成了消費抵押貸款，才能把漲了數倍的資金再利用的。

“轉貸”的定義是什么呢？簡單來說，就是把A銀行的貸款，搬家到B銀行。

09年后，出現過四次大規模的轉貸階段。

第一階段，平轉（“非交易性轉按揭”）。也就是A銀行的按揭搬家B銀行，還是辦按揭，但是利率打七折。源于09年的七折利率，不但打折，還打七折，這就讓之前不打折的，還有85折的人心態失衡了，更加難以置信的是，當年找銀行貸款，銀行是直接返點的！于是，在09-10年兩年間，多少人靠著平轉賺了第一桶金，但最終也是曇花一現。

第二階段，消費抵押貸款（正式名稱為“持證抵押貸款”），從09年就開始，持續到2017年底。消費抵押貸款直接讓很多家庭在不賣首套房的情況下，還清按揭貸款，轉貸到能夠操作消費抵押貸款的銀行，把房產升值部分足額貸出，提高預算買到了第二套房。此時的消費抵押貸款，最長可以做到30年。

擁有更多膽量和資金充足的人，采用消費抵押貸款+無限房票大法，每年能買兩套甚至更多套，直到2017年底，“去杠桿”大幅降低消費抵押貸款的額度，進一步取消了大多數銀行的消費抵押貸款的資格，才宣告落幕，現在僅存少量消費抵押貸款產品茍延殘喘。

第三階段，個人經營貸，從2018年開始，持續至今。個人經營貸和企業經營貸，雖然名字只差兩個字，但實質完全不同。個人經營貸，實質上是消費抵押貸款的延續，只不過套上了公司的“新馬甲”。許多前些年房價戰漲過一兩輪的人，都在18-20年間，轉貸成了低利率的個人經營貸。此時的個人經營貸同樣可以貸到30年，20年居多，三年和五年的產品一般無人問津。

第四階段，2021年起，本次調控后。個人經營貸繼續是各大銀行的主流產品，但是準入門檻大幅提高：公司成立、持股時間拉長，貸款年限大幅縮短，放款流向趨嚴等等。

其中影響最大的就是貸款年限大幅縮短。原本很多人是對標按揭貸款的30年來辦理抵押貸款的，這些人是真的全額拿去買房的，而買房是長期投資，就算達不到30年，起碼有20年也能接受，才會有安全感。

而本次調控打擊的極其精準，主流產品基本都是三年期，五年、十年期的屈指可數。

用縮短年限摧毀了他們的安全感，也不敢再拿去買房了，生怕自己三年后還不起，要賣房還債。

出于恐懼的心理，這些人就會主動放棄離場。

正因為你想要長期貸款，偏偏不給你長期，這是極其高明的預期管理，控制了你的需求，從而改變你的行為。

調控用“煩”、“貴”、“罰”來改變申請經營貸買房的行為，現在看來，”煩“其實習慣就好，”貴“也相對沒有落實，”罰“更是屈指可數。可是年限短的”短“卻是真正影響貸款人的全盤布局。

既然選擇了不賣掉原有的房產，而是結清原有的按揭后，再從房產增值部分來再買房，那就要做好“轉貸”的準備，這是逃不掉的代價。

當然誰也不喜歡做一件事一波三折，本來認為一次性能解決的貸款，卻要在未來多年轉來轉去，相當于把長跑拆分成接力賽跑，如果下一棒掉鏈子了，這是難以承受的后果。想想也毛骨悚然。

可是竟然有人主動要求轉貸。

主動轉貸如，房價上漲后要貸出更多資金，還清按揭轉經營貸；利率下降后，高利率產品轉低利率產品；短期信用貸太多損害到征信，需要房產轉貸提取增額，結清短期負債。

可是很多人并不想轉貸，卻不得不在某一個期限前被迫轉貸。

被動轉貸如，三年到期后還清后轉下一個三年；月供難以為繼需要轉貸出更多資金“以貸養貸”；被銀行抽貸后被迫轉到另一家接盤的銀行。

房價上漲期大都是主動轉貸，三年到期還不起是個偽命題，最終的目的是永不結清。

而房價橫盤期被動轉貸為多，不甘心賣房還債離場，總想拉長債務的時間，對沖橫盤的截止時間。

公允的辦法是，按照目前的貨幣發行速度，必須要保有負債，既然銀行的年限給予的很短，那就需要不停地“折騰”，每過三年還一次（或者重審一次）。

轉貸的流程風險并不高，但有一個風險必須提醒。

那就是額度的風險。比如之前在A銀行通過高評高貸出的500萬，到了B銀行卻只能貸400萬。

這個缺口只能靠自己補上。此時你就會后悔，之前極端激進的預算。

一入侯門深似海，從此“按揭”是路人。樓市發展了23年，從按揭一統天下，到如今非剛需紛紛用全款買房，這是一條普通人建立“自發秩序”路徑的漫漫長征。

個人經營貸，已經變成了“明知山有虎，偏向虎山行”的行動，是記錄每個人是否具有“自由意志”和“批判意識”的里程碑。