關于貸款的問題 (貸款過程中常見問題解析！)

一、房子之前在銀行有貸款，還能做二次抵押嗎？

如果客戶之前在銀行有過貸款，跟其能否再做二次抵押并沒有必然的聯系。客戶如果想要做二押，首先要滿足一些基本的前提條件，如：

1）要求客戶上海的房產在上海市內銀行做過一次抵押貸款且未到期

2）房子50㎡以上，房齡20年以內

3）房子貸款的余額小于現在房價的七成

4）客戶征信良好

其次，在滿足了以上一些基本條件后，每一家做二押的銀行針對自己的產品還有一些特定的要求，如：中銀消費的二次抵押要求房子現估值150萬以上等，在這里就不一一累述了。

此外，針對房子有過貸款的客戶，不一定非得通過二次抵押來獲得更多的貸款，還要根據客戶此次融資的金額以及能接受的成本來設計方案，我們在實操的過程中，有的會建議客戶把原貸款還掉，重新申請新的貸款，這樣有時候額度會高一些，成本也會低很多；對于再次融資的客戶，如果資金需求量不是太高，時間比較緊急的，我們會建議客戶做信用類貸款，所以具體方案是根據客戶的實際情況及需求來制定的。

二、貸款有哪幾種還款方式？

等額本息還款法、等額本金還款法、按月付息，到期還本法是貸款中最常見的3種還款方式。首先我們先分析一下這3種還款方式的利弊。

等額本息還款法

優勢：（1）每月還款金額相同，方便記憶；

（2）前期每月還款少，故還款壓力小；

（3）此種還款方式，一般可申請較長的貸款期限（10年甚至更長），還款壓力降低，適合項目周期較長，回款較慢的客戶。

以貸款金額100萬，貸款期限10年，現行基準利率上浮20%，則年利率為7.86%為例，按照此種還款方式，月還款額為12059元, 十年利息總額為447069元

劣勢：與等額本金還款法相比，每期本金還款較少，總利息付出較高；

與按月付息，到期還本相比，每月都需償還本金，資金利用率低；

等額本金還款法

優勢：（1）前期每月還款多，總利息支付比較少；

（2）同等額本息還款法，一般可申請較長的貸款期限（10年甚至更長）。

劣勢：（1）前期每月還款多，故還款壓力大；如果不能按時歸還就會造成貸款逾期影響征信；

（2）每個月還款數字不一樣，難記！

按月付息，到期還本法

優勢：每月僅需支付利息，不需償還本金，還款壓力小，資金利用率高；較適合資金周期率快，回款周期短的客戶；

一般是三年授信，一年到期轉一次，如果第二年資金充裕了，不需要這筆貸款了，就不去銀行辦理續貸授信即可，無任何違約金。

劣勢：一年期后的還款壓力大，一年期滿后，必須要把本金還進去。如果資金安排不到位的話，可能會出現逾期，影響征信，去民間拆借資金成本高，有一定風險。

第二年是否續貸成功是個問題，在實際操作中融百科遇到過很多例由于各種原因未續貸成功的案例。如在每年的11、12月份申請的貸款，次年的這個時候很可能會因為額度問題或者是政策變化而影 響到續貸，導致貸款無法續批；銀行分管相應業務的人員變動、相應業務的壞賬率升高、客戶未按銀行要求的回報給予銀行等等都會導致續貸失敗。

貸款周期短，基本最長授信期限為3年，且一年一還，重新續貸，不適合項目周期長的客戶。

綜上所述，每種還款方式都有優劣勢，客戶在選擇時，一定根據自己的實際資金安排為依據，沒有最優，適合的就是最好的！

三、之前的信用記錄不好還能貸款嗎？

在回答“關于信用記錄不好，能否貸款的問題”之前，我想大家首先要知道什么是信用記錄以及怎樣查詢自己的信用記錄？其實，所謂的信用記錄也就是我們常說的個人征信報告情況，它分為個人信用報告和企業信用報告，是由中國人民銀行征信中心出具的記載個人信用信息的記錄。

征信報告主要包括以下幾方面信息：

2、信用交易信息，包括信用卡信息、貸款信息、其他信用信息；

3、其他信息，如個人公積金、養老金信息等。

一般我們貸款所要注意的主要是客戶的信用交易信息這一塊，我們需要了解客戶名下的貸款及信用卡使用狀況和還款情況；如果客戶的還款情況良好，且不存在任何逾期，對于銀行來說可能就是比較優質的客戶。一般情況下，信用類貸款對于客戶的信用記錄要求較為嚴格，所以如果說客戶的征信較差，比如說有貸款逾期尤其是當前有逾期，貸款難度就會相對較高。

四、抵押貸款一般的辦理流程是什么樣的？

第一歩，與銀行客戶經理溝通，銀行認定該筆貸款可行性后，由借款人本人授權貸款銀行，查詢自己的征信情況；

第二歩，若客戶征信無問題，客戶提供其抵押物權證，由貸款銀行評估其房產或其他抵押物價值，并初步預判可待貸款額度；

第三歩，以上前期工作完成后，產權人及其配偶要攜帶貸款所需的材料（如借款人及其身份證、房產證、戶口本、結婚證、收入證明等），到貸款銀行簽訂貸款合同，提交銀行審批；

第四步，銀行審批結果通過后，并按照貸款銀行的要求，補交用途合同等一些后續銀行所需要的材料及其他事宜，等待銀行終審結果；

第五歩，終審通過后，雙方填寫簽訂借款合同、擔保合同并辦理相關公證、抵押登記手續等。

第六步，手續辦理齊全后，等待放款。

以上只是簡單介紹了抵押類貸款所需要的一些基本流程，根據貸款種類的不同，如二押、加按揭、或者是牽涉到墊資過橋等方面的抵押類貸款，實際操作起來會較為復雜一些。

五、如何預判抵押貸款能貸的金額

首先要判斷客戶要做的抵押類貸款屬于哪一種抵押。一般情況下，抵押類貸款有房屋按揭貸款、清房抵押、房屋二次抵押、廠房按揭、廠房抵押、廠房二押等（汽車抵押不常做）。

房屋按揭貸款：首套房可貸房屋價值的七成，二套房四成（廠房五至六成）；

清房抵押：原則上可貸至房價的七成，部分銀行的產品可以貸的更高（廠房六成）；

房屋二次抵押：抵押房價值的而成，且加上之前的貸款余額不超過現在房價的七成（廠房不超過六成）；

除了以上簡單按照抵押物價值的成數來確定大概的貸款金額外，貸款額度還要根據自己的還貸能力決定。對于上班族，銀行一般會看客戶的收入情況，一般是需要客戶提供個人流水，來去推斷客戶收入情況；對于企業貸款，銀行要看該企業所處的行業、銷售額及利潤率，來確定企業的還款能力。除此之外，經辦行會先審核客戶的貸款用途，同時會對抵押物、個人資信、還款情況等要素進行綜合評估。

六、動遷安置房能辦理銀行貸款嗎？

動遷安置房屬于銀行限制類房產，動遷安置房必須要求其自登記之日起滿三年才能上市交易，故動遷安置房也要登記滿三年之后才能做抵押。

在辦理抵押貸款中一般要支付哪些費用？分別支付給哪些機構？

抵押類貸款主要費用有評估費（房屋評估值的千分之一）、公證費（貸款額的0.2—0.3%）、抵押登記費（一般是40-80元）等，部分銀行可能還會要求客戶交一部分保證金或保險等。其中評估費支付給評估公司；公證費支付給公證處；抵押登記費支付給房地產交易中心。

產權證上有未成年人且在國外留學，需要辦理房產抵押貸款，未成年人不回來簽字可以嗎？

若產證上有孩子名字，并且孩子在國外不能回來，這時要分三種情況討論。一是，如果孩子未成年，則只需要提供小孩的出生證明就可以了，孩子不需要回來簽字；二是，若孩子已成年，則需客戶的孩子到當地的大使館去做授權委托（未婚的要開單身證明，已婚的要求其配偶要到場簽字或作公證委托），這樣的話孩子也不需要回來簽字。

七、去哪里拉流水單？

流水單其實就是你賬戶的出入賬記錄。查詢個人的流水賬，客戶只需持本人身份證及銀行卡到相應銀行柜臺辦理即可，此項業務為免費業務，非客戶原因，銀行不得以任何理由拒絕。注意，銀行打印的流水，一定要蓋章才有效！還有很多客戶拿著自己的存折在ATM機上打印對賬單，此種流水一般銀行不認。

企業賬戶的對公流水賬單，可以有兩種形式，一種是銀行每個月寄到公司去的對賬單。如果該對賬單遺失了或者財務做賬存檔了，無法提供出來，可以去對公賬戶開戶行打印。一般需要帶上公司營業執照，個人身份證，公章等材料。

八、什么是受托支付？為什么貸款要受托支付？能自主支付嗎？

受托支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人（銀行等金融機構）根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易人交易對象，受托支付與自主支付的區別在于，在款項發放之前銀行會對貸款資金進行用途審核，這樣借款人對貸款資金的使用就受到了限制。目的是為了減小貸款被挪用的風險，最終意義是有助于提高商業銀行強化科學的貸款全流程管理貸款發放的質量，也有利于管理，可以真正實現貸款管理商業銀行增強貸款風險管理模式從粗放型走向精細化。

受托支付的放款方式往往與貸款用途有關，一般情況下，個人消費貸款和公司經營性貸款都會涉及到受托支付。

九、“10年授信，單筆貸款使用期限最長為5年”，求解釋？

“10年授信，單筆貸款使用期限最長為5年”的意思是說，你申請的貸款的授信總時限為10年，在這10年內，只要銀行認定你的貸款用途等條件合理，你可以自主選擇是否使用這筆貸款，但是每一筆貸款的期限最長只能選擇到5年的。比如說，你第一筆貸款選擇的期限是三年，那么只要在這10年之內，你把本筆貸款結清之后，你是可以繼續向銀行申請這筆貸款的，同樣的再申請的貸款期限最長也只能是5年。

十、房產證就我一個人，為什么辦理抵押貸款需要我先生簽字？

辦理抵押貸款時，是必須要求產權人及其配偶都出面簽字的，因為牽涉到夫妻共同財產分配問題。同時，結了婚之后房子就是共同財產借款也屬于共同負債，夫妻雙方共同承擔還款責任，所以都是需要雙方簽字的。

十一、我幾年前離婚了，現在去銀行辦理抵押貸款，出示了離婚證后，銀行讓我出示單身證明，這是為什么？難倒離婚證不能證明我已經離婚了嗎？我不是上海人，單身證明去哪里開？

一般銀行貸款時為了衡量借款人的還款能力會了解借款人目前的婚姻狀況，無論是已婚、未婚、還是離異，都必須出具有效的婚姻證明。如果說借款人已離婚，則必須提供離婚證和離婚協議或單身證明，因為離婚了不代表是單身，還有再結婚的權利。單身證明又叫做”未婚證明“，法律上的全名叫做“無婚姻登記記錄證明”，是證明當事人截止到某個時間是否在民政部門有過婚姻登記的書面證明，一般由戶口所在地的民政部門開具。

十二、戶口本丟了，還未補辦下來，辦理貸款，銀行需要我提供，我該怎么辦？

若在辦理貸款時戶口本丟失，則需要借款人及其配偶需要回到其戶籍所在地開具戶籍證明。

十三、為什么我的個人征信報告上顯示的是單身，銀行還需要我提供單身證明？我不是本地人，單身證明去哪里開？

征信報告上的一些基本信息是5年更新的，所以上面的信息可能沒辦法反映當時的基本情況的。同時征信報告上的單身情況不具有法律效應，因為是自己自由填寫的，也有可能不屬實，不能夠充分證明借款人真實的婚姻情況，故需要另外開具單身證明。至于單身證明，一般由戶口所在地的民政部門開具。

十四、我未來有創業計劃，2年后有打算去銀行辦理信用貸款，現在手里有1張信用卡，請問我用信用卡對辦理信用貸款會有影響嗎？

信用卡使用情況會對辦理信用類貸款影響較大，具體表現在：信用卡的使用記錄直接會影響您的個人征信記錄。合理使用信用卡，能夠有效改善自己的信用等級，對以后辦理信用貸款幫助較大，良好是信用卡使用記錄會給信用貸款加分，這要求客戶在使用信用卡時要養成良好的還款習慣，不拖欠、不逾期。但在申請信用貸款時，如果當時信用卡的使用金額過高，如達到信用卡額度的80%，且信用卡額度比較高，銀行會認為客戶的負債較高，對申請信用貸款不利。

十五、有一套房，想去銀行辦理抵押貸款，銀行要我提供備用房，為什么？我有房子可以抵押不就行了嗎？

準確的來說，工作單位以及職位比較好，房子比較好，且貸款金額較少的情況下，還是可以做的。

但是一般來說都需要備用房。需要的原因無非是銀行為了規避這筆貸款的風險性。銀行會考慮在借款人無力償還貸款、處置房屋時借款人無處安置所帶來的問題。提供備用房是為了在發生壞賬的情況下，既能保證銀行可以處置抵押物，又能保證債務人有備用房可住，這也是法律不僅保護債權人權利也保護債務人權利的一種表現。

但是對于備用房的要求來說還是蠻寬泛的，可以是使用權房。或者是商鋪、辦公樓等等。

十六、我今年62歲了，還能辦理貸款嗎？

每個銀行對于借款人的年齡要求不一樣，但一般情況下，借款人年齡在55周歲以下辦理貸款相對來說較為合適，超過60周歲辦理貸款會比較困難，但也不是一定不能做，個別銀行和金融機構還是可以考慮的。如如果超過60周歲，雖然退休但你又被原單位返聘回去工作，有一定的工資流水，那還是有銀行可以操作的。

我月收入1萬，每個月固定打工資卡里的，和我工資一樣的同事去銀行辦理了10萬的信用貸款，我也想去銀行辦理，結果被銀行拒絕了，銀行說我的信用卡負債比較高，我的信用卡額度5萬，每個月用掉4.5萬左右，這個負債算高嗎？

信用卡額度五萬，每月用掉4.5萬，這屬于典型的那種信用卡“刷爆”了的情況，每個月五萬額度信用卡，相當月每月五千的月供，而客戶僅有每月一萬元的收入，負債相對來說較高，做信用類貸款比較困難。

源：互聯網

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