辦房貸的流程 (買房貸款的手續及全流程，一文全知曉)

一般來說，買房貸款主要分為三類：住房公積金貸款、商業性貸款以及組合貸款。

目前我們最常見的就是公積金貸款和商貸。

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公積金貸款

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什么是住房公積金貸款？

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。

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公積金貸款的類別有哪些？

公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款、住房裝修貸款、商轉公貸款等。

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公積金貸款申請條件

貸款對象：

個人按月連續足額繳存住房公積金規定期限（當前12個月）以上，具有完全民事行為能力的職工，購買自住普通住房時，可申請住房公積金貸款。

同時具備以下條件：

1.具有有效身份證件；

2.有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3.購買住房的，須具有符合法律規定的購買住房的合同或協議；

4.借款人應為房屋買受人（僅限夫妻）其中之一。房屋買受人為父母子女或親戚朋友聯名購買的，不予受理；

5.購買住房的，應已支付了不低于規定比例的首期購房款；

6.同意按照公積金中心和受委托銀行認可的擔保方式進行擔保；

7.申請住房公積金貸款時不存在尚未還清的住房公積金貸款本息；

8.法律、法規、規章規定的其他條件。

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公積金辦理所需資料

貸款人需要準備以下資料：

1、借款人及配偶身份證（居民身份證或其他有效證件）原件及復印件(三份)；

2、借款人婚姻證明原件及復印件（三份）；

3、房屋買賣購房合同或協議原件（三份）；

4、購房首付款憑證及復印件（三份）；

5、借款人家庭具有穩定收入和償還貸款能力的證明（原件一份，復印件兩份）；

6、借款人及配偶征信報告（一份）；

7、借款人及配偶印章；（1.5×1.5正楷方章）

8、其他相關資料：

（1）人才公司代繳公積金的，需用工關系證明及勞動合同；（用工關系證明一份原件，二份復印件）

（2）申請異地公積金貸款的，需提供《異地公積金繳存使用證明》（原件）及近一年繳存明細。

（3）申請購買二手房的，需提供網簽合同（原件三份）、資金監管協議（一份）、首付資金憑證（復印件四份）及評估報告（三份）。

（4）一手房提供購房合同復印件（復印件一份）。

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公積金辦理流程

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住房公積金貸款額度

貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時間系數

借款人與配偶繳存賬戶余額小于2萬的：

1、賬戶余額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；

2、5000元≤賬戶余額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；

3、1萬元≤賬戶余額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。

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公積金首付比例

繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低于35%，面積在144㎡以上的首付比例不低于40%；

對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低于40%，面積在144㎡以上的首付比例不低于45%；

注意：第三次及以上申請住房公積金貸款的均不予受理。購買精裝修房屋首付款比例均不低于40%。

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提前還款

辦理條件：在西安住房公積金管理中心申請貸款，貸款發放6個月以上，借款人或配偶可以申請提前全部或部分還款。

辦理資料：

1.申請人身份證原件；

2.《個人住房公積金貸款提前還款申請書》

辦理地點：

1.網上辦理：登錄手機支付寶，進入城市服務，點擊西安公積金，實名認證后選擇本人貸款，點擊提前還款，按照提示選擇“一次性提前還清”或“部分提前還款”。

2.柜臺辦理：公積金貸款銀行網點(具體位置可點擊中心網站“業務網點”查詢）

辦理時間：

1.網上辦理：24小時；

2.柜臺辦理：法定工作日上午9：00—12：00

下午13：00—17：00

（7、8月14：00—17：00）

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商業貸款

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什么是個人住房商業貸款？

個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。

具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業貸款。抵押貸款是商業貸款中的一種貸款方式。

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個人住房商業貸款的申請條件有哪些呢？

主要有以下幾點：

1、具有合法有效的身份證明。

2、有穩定合法的經濟收入、能提供相應的收入和資產證明：收入證明由借款人所在單位出具，加蓋公司人事章或公章加營業執照復印件；個體戶、私營、民營借款人可提供近三個月稅票和營業執照復印件；所開具的月收入超過2000月人民幣的，應提供稅單或其他資產證明（銀行存單、有價證券、投資證明、房產等）。

3、具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。

4、與賣方簽訂有效的購房合同或購房協議。

5、支付了規定比例的首付款（一般不低于30%）或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。

6、貸款人在 18-65歲，不同年齡所貸款年限有所不同。

7、貸款銀行規定的其他條件。

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辦理個人住房商業貸款所需材料

如下：

1、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證（暫住證、護照、未成年人出生證或獨身子女證）復印件。

2、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的私章。

3、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的戶口薄復印件。

4、 貸款人婚姻情況證明（已婚提供結婚證、未婚提供單身證明、離婚提供離婚證）。

5、 貸款人收入證明。

6、 房屋買賣合同原件一本。

7、 買賣合同上所述的出售方簽字的首付款收據。

8、 所購買房屋的產權證復印件。

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個人住房商業貸款的申請流程

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最新商貸利率

8月25日，央行發布公告將調整新發放商業性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起執行。

最新的商貸利率新政中，貸款市場報價利率（LPR）取代了基準利率的概念，而百分比上下浮，也被修改為了固定數值的加點制度。

根據最新發布（8月20日）的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。

如果貸款期限按五年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。

目前西安，首套房貸利率基本是上浮15-20%之間，即5.64-5.88%，二套房貸利率一般是20-25%之間，即5.88-6.125%。

西安監測的11家銀行中，農行、建行等九家銀行首套房貸均上浮15%，其余兩家即西安銀行和工商銀行分別上浮10%、18%。

二套房貸利率而言，11家銀行中有10家上浮20%，只有工商銀行上浮25%。

整體來看，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2BP。

需要注意：LPR每月都是浮動的，各城市之間也有所不同。具體執行利率要根據具體銀行、貸款人具體信用情況來最終確定。

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個人住房貸款還款方式

1、等額本息還款法

即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點是每月還款的本息和一樣，容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。

2、等額本金還款法

即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。

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個人住房組合貸款

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什么是個人住房組合貸款？

個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。一般是指住房公積金貸款和住房商業貸款兩項貸款的合稱。

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組合貸款流程：

購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款（組合貸款）的程序可分五步：

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---到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。

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---銀行審核

貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。

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---到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。

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---到產權部門辦理貸款擔保手續

辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。

1、借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押

購買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》并加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權人）印章后，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。

借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。

2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。

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---辦理住房抵押保險手續

借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續后,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。

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---簽訂還款協議和劃款

采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，并與貸款銀行簽訂代扣協議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。

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---銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

注：以上梳理的各類流程和辦理所需手續等信息為一般通用流程，具體以當地相關政策為準。