土地增值稅四項成本是什么？房地產開發過程中有哪些成本可計入土地增值稅

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1，房地產開發過程中有哪些成本可計入土地增值稅

土地增值稅？買地成本，為這個土地建設所花的成本人工和相關費用，全都要有發票，開發公司日常的管理費用，與土地開發無關的開支，不可以計入土地成本中。

2，房地產開發企業交納土地增值稅計算增值額時具體應扣除哪些成本

可扣除土地成本（包括拆遷補償費），建筑安裝成本（包括前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、綠化費等），開發間接費（按土地成本和建安成本的20%扣除），開發費用（按前三項的5%扣除），利息（能按清算項目分清的按實際數扣除，無法分清的按前三項的5%扣除），銷售稅金及附加。

3，容積率低于04計算土地增值稅時扣除的土地成本應該按照土地面

不是，土地增值稅中沒有這個規定。財稅[2010]121號文件規定，自2010年12月21日開始，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。不是，土地增值稅中沒有這個規定。財稅[2010]121號文件規定，自2010年12月21日開始，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。 宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

4，土地四項政策性成本是什么意思

各省不一，以浙江省為例：《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算“四項開發成本”核定辦法的公告》（2016年第20號）根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）精神規定，現對房地產開發企業土地增值稅清算中前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”(以下簡稱“四項開發成本”)的核定辦法規定如下：一、房地產開發企業在計算土地增值稅時，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除。二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門定期公布的建安造價定額資料，結合房屋建造年份、結構、用途、區位、材料等因素，計算核定上述“四項開發成本”的單位面積金額標準。房地產開發企業清算申報的“四項開發成本”的單位面積金額超過主管地方稅務機關核定標準，有正當理由且能提供確鑿證明材料的，可據實扣除；超過核定標準，又無正當理由的，按核定標準計算扣除。三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2015年第8號）第五條規定同時予以廢止。本公告自2017年1月1日起施行。與公共事業有關的建設，或為了公共利益需要而占的土地！

5，土地增值稅中扣5項扣4項是什么意思

房地產開發企業銷售開發產品計算土地增值稅的時候，允許扣除地價款、開發成本、開發費用、轉讓環節的稅費和20%的加計扣除，即扣5項。非房地產開發企也不允許扣除20%的加計扣除，即扣4項。契稅扣除問題總結如下：一，對于新建項目轉讓，購地的契稅計入地價款，可以扣除。二，對于購房再轉讓，這是轉讓舊房，分兩種情況：1、能提供評估價格的，契稅反映在評估價格中，不能再扣除買房的契稅。2、不能提供評估價格但能提供購房發票的，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。一、土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。二、納稅規定一般規定：（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。（3）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

6，土地增值稅是什么

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：（1）取得房地產時有效發票所載的金額；（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；（4）取得房地產時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；（2）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

7，土地增值稅扣除項目非房地產都包括哪四項

取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等｛vs房地產企業所得稅扣除項目差異，土地閑置費不能扣除｝。②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：①營業稅、②城市建設維護維護建設稅、③印花稅、④教育費附加。各省不一，以浙江省為例：《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算“四項開發成本”核定辦法的公告》（2016年第20號）根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）精神規定，現對房地產開發企業土地增值稅清算中前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”(以下簡稱“四項開發成本”)的核定辦法規定如下：一、房地產開發企業在計算土地增值稅時，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除。二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門定期公布的建安造價定額資料，結合房屋建造年份、結構、用途、區位、材料等因素，計算核定上述“四項開發成本”的單位面積金額標準。房地產開發企業清算申報的“四項開發成本”的單位面積金額超過主管地方稅務機關核定標準，有正當理由且能提供確鑿證明材料的，可據實扣除；超過核定標準，又無正當理由的，按核定標準計算扣除。三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2015年第8號）第五條規定同時予以廢止。本公告自2017年1月1日起施行。浙江省地方稅務局2016年11月28日

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