如何加強土地增值稅的征收管理辦法？地稅如何加強征管

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1，地稅如何加強征管

(一)完善有關稅收征管的法律、法規。深化征管改革的核心是依法治稅，稅務機關嚴格執法，納稅人依法履行納稅義務，國家稅務總局應深入基層了解稅收征管流程，制定一套科學的、統一完善的現代化征管模式，使全國稅務機關的征收管理有一個統一的模式，這樣才能真正做到依法治稅，才能使各地稅務機關的稅收征管有一個統一的規章和方法，較小程度的減小各地征管的隨意性，保護納稅人的合法權益，充分體現公平、法制的原則。

2，地稅局如何抓好稅收征管工作

一、認真貫徹執行國家耕地占用稅、契稅、水利基金等稅收法規和政策的宣傳落實，結合本地實際，研究制定具體的征管辦法并監督執行。二、負責全縣“兩稅一金”的組織征收、稽查管理工作，并按稅收報審操作程序具體負責城關鎮劃定區域內和全縣大型工程項目建設的“兩稅一金”直接征收工作。三、負責耕地占用稅、契稅等征收預、決算及各類稅收報表的編制報審工作，規范管理各種票證、帳簿及稅務文書的印制、領發、保管監交、核銷工作，負責稅收會計業務資料的完整歸檔工作。四、負責全縣“兩稅一金”的稽查及抗稅案件的呈辦工作。五、負責全縣稅收征管人員的業務培訓及稅收軟件的管理應用工作。六、負責受理、解答群眾來信來訪、投訴和政策咨詢、稅收行政案件的復議查處工作。七、完成上級交辦的其他各項工作。地稅局基層鄉鎮稅收征管辦事員，如果有鄉鎮分局或稅務所的，一般在鄉鎮分局或稅務所工作，沒有則在城里工作。

3，土地增值稅怎么征收的

土地增值稅征收：按照一下步驟：第一步核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：（1）取得房地產時有效發票所載的金額；（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；（4）取得房地產時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；（2）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

4，如何落實土地增值稅管理規程

積極征收土地增值稅，對于增加地方財政收入，優化地方財政收入結構具有積極作用。但由于其計算方式較為復雜，項目運作制增加了清算的難度，中介機構出具的鑒證報告不規范等原因影響了清算工作進展。為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，近期，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，自2016年7月1日起實施。對比新舊政策的變化，增加了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監督管理”等內容，進一步強化了土地增值稅清算各環節的要求，初步解決了項目運作過程中房地產公司管理不規范的普遍問題，可以有效降低稅務機關的征管成本。面對新規程的影響，企業應該注意有以下變化：1、進一步增加政府執行力度。新政策中增加了文件依據、明確了納稅人的責任和稅務機關的工作范圍，增加了項目管理相關規定、修改了土地增值稅清算受理條件、明確了房地產項目竣工的定義，并首次明確了清算截止日的規定。2、規范中介機構鑒證報告新政策將《鑒證報告》的模板進行了調整，首次提出了企業自行申報使用《清算報告》模板。同時，中介機構的土地增值稅鑒證服務，不做必需限定。而且申報材料有較大變化，比較明顯的變化是材料清單增加“《清算報告》”、“當期財務會計報表”。刪除了稅務機關對清算報告進行審核的相關程序規定，刪除了清算處罰內容，明確了稅務中介機構的責任、權利和出具《鑒證報告》的相關規定。3、細化收入計算方式新政策明確了營改增之后收入的確認，將清算中扣除的成本、費用、配套設施等核算均作了細化規定。《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號） 《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》（北京地稅2016年第7號公告）

5，淺談如何搞好地方稅收征管審計

一、深入了解掌握地稅部門與相關政策。一是要了解地稅部門的機構設置及各機構的主要職能，了解稅收征收、管理、政策執行各環節及其內部控制情況。二是要了解地稅部門的稅收征管流程，根據《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細則》等有關法律、法規，地稅部門稅收征收管理包括：稅務登記、納稅鑒定、納稅申報、稅款征收、稅務檢查、賬簿和憑證管理、納稅評估等業務。三是要全面掌握《稅收會計制度》。稅收會計的核算內容涵蓋稅收征收管理的各個環節，是稅收資金運動全過程的總體反映。包括稅收的申報、繳納、入庫、減免、退庫等。四是不斷收集、學習與稅收相關的法律、法規、政策，這是指導我們審計的依據。二、制定切實可行的審計實施方案。制定審計實施方案要在審計工作方案確定的原則下，全面細致的收集審計相關信息。在綜合分析地稅部門稅收征管數據和其他外部相關信息的基礎上制定審計實施方案。方案要注重可操作性，規范審計程序，提高審計質量，主要把握以下幾點：一是緊緊抓住稅收征管質量這條主線，注重分析稅收收入增幅及結構變化，適時監控主體稅種和主要稅源發展態勢，加強對納稅大戶的監督力度。二是合理確定審計范圍和重點。重點關注地稅部門貫徹執行國家稅收政策，履行征管職責中存在的突出問題和薄弱環節，如有稅不征、征過頭稅等調節稅收進度行為，以及隨意調節稅種、混淆預算級次等行為。主要通過延伸審計重點納稅人稅款申報繳納情況，來檢驗地稅部門的稅收征管質量。三是堅持“審計+專項調查”的審計模式，加大專項調查分量。根據本地稅收發展趨勢和每年審計結果的規律性變化，從不同角度、不同側面進行分析對比，選取行業利潤率高、履行納稅義務貢獻小、管理相對薄弱的行業作為重點，策劃方案，選點擴面，實施專項審計調查，揭露存在的突出問題，提出改進建議，為政府宏觀決策提供依據。三、充分運用計算機輔助審計。地稅部門的稅收征管數據十分龐大，只有充分運用計算機，才能夠抓住重點，查深查透。審計人員在獲取數據后，應對數據進行加工、整理，在利用數據關聯性中找突破口。一是對重點企業稅源均衡性進行審查。查有連續性特征的數據，看是否有異常波動或年初年末突然數據中斷。刷選重點企業入庫數據，通過計算機語言對重點稅源企業分月、分稅種進行分析，檢查是否有提前或延緩征收的情況。二是對存在勾稽關系的數據，看是否比例協調。如房產企業預征的土地增值稅與營業稅進行比對，看比例是否協調，不協調則形成疑點進行延伸審計落實。三是要將內外資料核對重視起來，將延伸納稅人實際取得的納稅申報資料，與所掌握的稅收電子數據進行對比，查看是否相符，進一步確定其真實性，及時發現問題。四、分析原因，促進整改。在揭露違法違規問題的的同時，要分析產生問題的原因，有針對性地提出改進和加強管理的建議，以促進地稅部門完善征管制度，規范征管行為，嚴格依法治稅。額

6，土地增值稅怎么做

我國土地增值稅征收一般是采取先預征后清算的征收管理辦法。與企業所得稅按年度匯算清繳不同的是，土地增值稅清算是對單個開發項目進行清算，其清算時限主要是受項目開發銷售時間的影響，不受年度的限制，且開發項目有增值額則納稅，無增值額則不納稅。本文針對該稅種的清算提出以下五個關鍵點。　　第一是要注意清算的時限。我們可以這樣理解：清算之前都是預繳；達到清算時限條件時則不再預繳，必須按規定進行清算，多退少補。　　土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應該主動進行清算；二是由稅務機關要求納稅人清算。對于前者是納稅人的法定義務，不清算則要受到處罰。而對于后者，稅務機關不要求納稅人清算的，則可以不必主動進行清算。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。　　第二是要劃分清算單位。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關鍵。因為對一個開發項目中劃分不同的清算單位，會產生不同的清算結果。《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是納稅人在最基本核算項目或核算對象中，有些開發產品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標準住宅），有些是應稅的，因此，稅法要求，對于這種情況還要細分清算項目。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）就清算單位問題規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。對于一個核算項目或核算單位中，納稅人不分開計算增值額的，則免稅開發產品不能享受免稅政策。　　第三是要掌握扣除項目分攤依據。房地產開發項目的扣除項目雖然是按開發項目的實際成本歸集計算的，但有些扣除項目（如基礎設施費、配套設施費等）不是直接屬于某一個項目的，需要由多個清算項目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔的成本費用通過合理的方法歸入每個清算項目。土地增值稅不同清算項目共同的成本費用分攤主要不是按項目建筑面積，也不是按項目實際占用面積，而是按可售面積分攤。國稅發〔2006〕187號規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　第四是利息計算有特別規定。首先，開發項目的利息支出與企業所得稅計算不同，它不能夠資本化處理，即不能計入開發成本，更不能作為加計扣除基數。企業在會計上已經將開發成本完工前的利息實行資本化處理的，在計算土地增值稅時需要調整出來單獨計算。其次，單獨計算清算項目的利息支出時，有兩種方法。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（即管理費用和銷售費用），按土地價款和開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地價款和開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。　　第五是只要是開發房地產的納稅人，就可以享受加計20%扣除。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條就增值稅扣除項目規定，根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。根據條例第六條（五）項規定是指“財政部規定的其他扣除項目”，而（一）、（二）項則是指“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地和新建房及配套設施的成本”。對于這條規定，有的人認為只有具備房地產開發資質的企業開發的房地產項目，才可以享受加計20%扣除，而其他企業開發房地產項目的，由于不具備開發資質，所以不能享受。其實，上述稅法規定中并未強調“資質”條件，也就是說，無論是否具有房地產開發資質，只要是開發了房地產項目的企業，均可以實行扣除項目加計扣除。

7，如何加強房地產業稅收征管

目前房地產行業以它獨有的特性呈現出迅猛發展的趨勢，它具有廣泛的產業關聯性，能帶動多個產業部門的發展，并成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。 稅收征管工作中存在的問題 企業納稅意識淡薄，偷稅現象比較嚴重。有些財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目，隨意結轉成本費用；有的企業一味地追求利益最大化，有意虛列成本費用，不記或少記收入，隱瞞利潤逃避稅收。 稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產開發項目周期長、企業流動性較大，工程結算復雜，涉及稅種相對較多，會計制度和稅法對房地產開發收入成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。再加上稅務部門對房地產企業開發項目資料掌握不全面， 稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業千方百計鉆空子偷逃稅款。 稅收違法打擊不夠， 稽查工作力度不到位。由于稅務部門一般只注重當期征收，不注重回頭檢查和對重點稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業務水平較差，稽查存在一定難度。稽查力度的薄弱又加大了房地產開發企業偷稅的欲望。另外對偷逃稅的處罰不嚴， 稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。 解決上述問題應采取的對策 強化稅收政策宣傳。要采取多種形式加大房地產行業稅收相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業良好的稅收征收環境。 健全對房地產開發項目的監控管理體系。稅務機關要全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，實行全程動態跟蹤管理，及時發現處理新情況、新問題。并實地觀察了解企業的建設項目相關情況，掌握與企業財務信息有關的資料。再通過與房地產企業開發有關聯的房產、土地等部門間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享，用稅務監制發票來控制各種產權證件的辦理，控制企業各個納稅環節，實施房地產稅收一體化管理。 堅持以人為本觀念，提高干部隊伍素質。房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平有著密不可分的關系。要加強稅務人員的培訓，讓稅收征管人員了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方法，適應復雜的房地產稅收征管工作。 加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責。并加大對稅源大戶的檢查力度，運用行之有效的稽查手段，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質的輕重依法處理，嚴厲打擊稅收違法行為。近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰。　　一、房地產業稅收征管中存在的問題　　1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。　　2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業采用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自制收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自制收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。　　3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如“售后返租”“有獎銷售”等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。　　4、不按規定清算土地增值稅。多數房地產開發企業利用種種手段鉆政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。　　5、不按規定接受發票。開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業偷欠稅款提供了機會。　　此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛“預收賬款”等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。　　二、征管建議　　1、加強部門協作，實現信息共享。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委托代征稅款。　　2、實行工程項目管理制度。稅務機關應充分利用網絡，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，并建立建設方與施工方信息的關聯網絡核對系統。運用科技管稅手段實行以票控稅。　　3、加強對外出施工企業的管理。 吳干東 戴天山

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