廣宇集團是否涉及房地產三條紅線？三條紅線下房地產股票還能投資嗎？？

三條紅線下房地產股票還能投資嗎？

三條紅線具體內容為：

1、剔除預收款后的資產負債率不超過百分之七十。

2、凈負債率不超過百分之百。

3、現金短債比不小于一。

轟轟烈烈的三十年房地產牛市造就了股市中房地產的萬科(29年1000倍)、華夏幸福（17年100倍）、保利地產（13年20倍）等眾多牛股；

我們不能高喊一聲因為是房地產牛市造就了房地產牛股，得找到牛股的核心原因，那就是房地產牛股漂亮的凈資產收益率roe:以萬科為例，這29年萬科roe基本上維持在10~30%之間，華夏幸福甚至高達30%以上。

我們知道roe是由三個因素決定的：營業凈利潤率、總資產周轉率、權益乘數。

房地產這三十年經歷了“重拿地+輕開發”到“融資+囤地”到“周轉+合作”，隨著國家各項政策的出臺，競爭模式也進一步加深到全方面的競爭：拿地、融資、周轉、合作、產品、管理每個環節都要精益求精。

隨著政府控房價政策的出臺，營業凈利潤率的提升已經很難；總資產周轉率已經做到了極致，住宅業內基本上做到了2天一層樓，拿地后幾個月內就能預售回款，提升空間也很有限；權益乘數是受三條紅線影響最大的。

以萬科、華夏幸福為例，萬科roe（2019）=20.67，華夏幸福roe（2019）=29.2，權益乘數：萬科=6.39，華夏幸福=6.21

現在萬科資產負債率為84.36%，華夏幸福為83.91%，均超過了70%的紅線，如果均下降到70%，權益乘數則均下降至：3.33，營業凈利潤率、總資產周轉率不變的情況下，萬科roe（2019）下降為10.77，華夏幸福roe（2019）下降為15.65，可以看出，凈資產收益率均會下降一半，但在A股市場中roe仍然算較優秀，但考慮到高杠桿的風險，則并沒有對應高風險高收益，如果不取消70%的紅線，房地產12%左右的凈資產收益率將是頂點，行情差時會下降到6%。這與前面幾十年頂點30%，低點10%的凈資產收益率有天壤之別；對長期股價的影響也將是巨大的；

通過以上分析，如果70%政策紅線不變，地產股未來成長性將急劇下降；

如果想賺更多，則需要精準把握國家房地產調控的節奏，能預測到房價什么時候上漲，提前布局，則未來幾年房地產公司將會有較好的營業凈利潤率和總資產周轉率，也會相應提高ROE；

總結：房地產股票將不適合像以前幾十年做長線持有，將會有非常強的強周期行業的共性，把握好政策和周期節奏將是重中之重。