富力地產債務現狀，碧桂園何時接管富力物業

　　為了應對流動性危機，富力地產正在斷臂求生。

　　虧損21億賣掉倫敦兩處物業后，富力繼續斷臂求生。

　　5月5日傍晚，廣州市規劃和自然資源局公告稱，已在1月27日與富力及其子公司盈都解除花都區一宗住宅用地(花都中軸線八地塊一，下稱“花都宅地”)的土地出讓合同，并于4月8日將公告送達盈都公司。

　　2020年底，曾提出“暫緩拿地”的富力以底價11.22億元拿下該地塊，樓面價將近10749元/平方米。同年，廣州迎來舊村改造的風口，以舊改起家的富力雖鮮少在土拍市場露面，卻在舊改市場積極“掃貨”。

　　然而，“舊改王”富力未能等來一個由舊改煥發的高光時刻，2021年，在信貸更趨緊張和市場再度低迷的背景下，原本已是債臺高筑的富力卻等來了一個更大的危機。

　　拿地一年半未動工

　　時代財經了解到，花都宅地面積6.59萬平方米，計容建面不超過10.44萬平方米，雖位于廣州的外圍區域花都，但所在板塊為花都中軸線CBD，是該行政區目前為止最重要的城市規劃。2020年12月21日，曾提出“暫緩拿地”的富力以底價11.22億元拿下該地塊，樓面價將近10749元/平方米。

　　不過，在富力拿地后長達一年半的時間內，該地塊未有動工跡象，目前仍為一片平地，而地塊西面、由保利置業于同年9月份競得的宅地已在2021年7月份迎來首次開盤，目前已賣到第二期。

　　針對解除出讓合同一事，廣州市規劃和自然資源局向時代財經表示是“各種因素綜合導致的結果”，但并未明確指出是何種原因，而截至發稿前，富力方面亦未作出回應。

　　花都宅地是富力提出“暫緩拿地”后，在廣州土拍市場拿的唯一一宗宅地。“暫緩拿地”是富力董事長李思廉在2019年下半年提出的策略，目的是控制資金鏈的風險，此時富力面臨的是自身負債的高企、信貸收緊和市場下行的大環境。年度報告顯示，2020年，富力在全國范圍內僅僅收購了16宗地塊，而2019年為38宗。

　　在廣州以舊改起家的富力雖鮮少在土拍市場露面，卻在舊改市場表現積極。2019年以來廣州大興舊村改造，各村引入合作企業的動作在2020年達到高潮，而富力早已派工作人員滲入廣州的許多村落。

　　時代財經統計得知，2019-2021年，確認富力為合作企業或合作意向企業的舊村改造項目至少達到10個，包括白云區陳田村、海珠區赤沙村、天河區吉山村、黃埔區茅崗村和花都區田美村等，其中天河區吉山村由富力和合景泰富聯手競得。

　　富力和合景泰富的上一次合作可追溯到2007年9月，彼時，雙方聯手以46億元的價格競得獵德村舊改地塊(注：此后又引入港企新鴻基)，為廣州CBD珠江新城的主要組成部分，因此，獵德村舊改也被外界視為廣州舊改的經典案例。

　　然而，“舊改王”富力未能等來一個由舊改煥發的高光時刻，2021年，在信貸更趨緊張和市場再度低迷的背景下，富力等來了更大的流動性危機。

　　斷臂求生后債務危機仍存

　　時代財經梳理發現，為應對流動性危機，僅2021年，富力地產就通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式，獲得超過218億元人民幣的資金。其中，尤為引人關注的交易包括出售廣州國際機場富力綜合物流園的股權予黑石集團，以及將富力物業以約100億元的價格出售給碧桂園服務。

　　近期，富力還兩次打折出讓倫敦物業，合計虧損達到21億元。其中，3月份將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展，預計錄得虧損約6884.5萬英鎊(約合人民幣5.69億元)；4月份另一項目Thames City也尋得買家，以26.6億港元的價格出售予中渝置地創始人張松橋，預計錄得虧損約18.4億港元(約合15.45億元人民幣)。

　　然而，連續的資金回血并未能成功化解債務危機，4月19日，惠譽指富力2022 年到期短債較多，但資產處置存不確定性，將富力及其子公司富力地產(香港)有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“CC”，同時，將兩家公司的高級無抵押評級由“CC”下調至“C”，回收率評級由“RR4”下調至“RR6”。

　　時代財經了解到，2022年富力將面臨多筆短期債務到期。除去1月13日到期并已獲得展期的7.25億美元境外債，富力地產在今年還有兩筆將于7月、11月到期，規模為2.88億美元、3.66億美元的境外債，票息率分別是9.125%、12.375%。境內債方面，“16富力04”“16富力06”“16富力11”等多筆公開債將于年內到期，規模分別為19.05億元、9.95億元、11.2億元，合計40億元。

　　其中，“16富力04”原本是4月7日到期，4月6日，富力公告稱《關于調整“16富力04”兌付方案及提供增信舉措的議案》獲債券持有人通過，同時獲得通過的還有關于承諾“不逃廢債”的議案等。

　　根據此前富力地產公告的“兌付方案及增信議案”，“16富力04”擬展期一年，本金自到期日(2022年4月7日)起第3個月底償還15%，兌付本金金額為2.925億元；第6-11個月(2022年10月7日至2023年3月7日)底各償還10%，兌付本金金額均為1.95億元；第12個月底(2023年4月7日)償還25%，兌付本金金額為4.875億元。

　　最新信息顯示，富力或將面臨2024年5月9日到期的“19富力02”也陷入了付息風險。5月6日，富力公告稱該債券《關于給予“19富力02”30日兌付寬限期的議案》以75.13%的反對比例未獲通過。

　　時代財經了解到，“19富力02”發行規模為人民幣4億元，債券期限為5年期，計息期限自2019年5月9日至2024年5月8日，付息日為計息期限的每年5月9日(上述付息日如遇法定節假日，則順延至下一個交易日)。

（文章來源：時代財經）