廣州貸款買房政策 (個人房貸利率新規今起執行！在廣州買房會有什么影響？)

之前央行發布了公告通知

將于10月8日起調整

新發放商業性個人住房貸款利率

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公告一出

就有好多人說

每個字都看得懂

湊在一起竟然不知道是什么意思

時間過得也太快了吧

個人房貸新規今天（10月8日）就要開始實施啦！

公告內容解讀

公告明確，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR（貸款市場報價利率，下簡稱LPR）為定價基準加點形成。

其中：

因此，以上兩條內容的變化可以具體解讀為：

對廣州的影響

具體到廣州， 2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%。新政出臺前，廣州市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。所以，短期來看，對廣州房貸影響不大。

還是一頭霧水？

那我們一個問題一個問題看

為什么要調整

央行為了解決“融資貴”難題，提出新的貸款市場報價利率(LPR)來推動降低貸款實際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉換為LPR。

如何定價

之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。

2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。

未來，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。

如何調整

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。

即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準利率的9折。

按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現象了。

根據新政，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

是升還是降

根據上述規則，按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

“簡單對比這兩組數值，可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。”

這個問題上，央行明確定調，“新發放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

目前大部分銀行執行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

融360大數據研究院統計并監測的35個城市房貸市場數據顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。高于現行房貸基準利率4.9%，也高于即將實施的利率下限。

“新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。”交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因為新機制下新發放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調，而不會下調。融360大數據研究院監測數據顯示，從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

公積金利率調整嗎

根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業需求，體現落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。

還貸中的影響嗎

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

已簽合同未放款影響嗎

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。

央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。

對房價走勢有什么影響

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬于中性政策。”在張大偉看來，政策的出臺是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

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