萬科企業股份有限公司

第一節 重要提示

萬科企業股份有限公司

公司第十八屆董事會第二十三次會議審議并通過了本報告。康典獨立董事因公務原因未能親自出席本次會議，授權劉姝威獨立董事代為出席會議并行使表決權。除此之外，公司其他董事均親自出席了本次董事會會議。

董事會主席郁亮

本集團（指萬科企業股份有限公司及其附屬公司）按照中國會計準則編制了本報告，本報告之財務報表未經審計。

除特別指明外，本報告所用記賬本位幣均為人民幣，“報告期”指2019年7-9月。

本報告涉及的未來計劃、發展戰略等前瞻性陳述，不構成本集團對投資者的實質承諾，敬請投資者注意投資風險。

第二節 公司基本情況

一、主要會計數據和財務指標

公司是否因會計政策變更及會計差錯更正等追溯調整或重述以前年度會計數據

□ 是 √ 否

單位：人民幣元

■

截止披露前一交易日的公司總股本：

■

非經常性損益

√ 適用 □ 不適用

對公司根據《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》定義界定的非經常性損益項目，以及把《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目，應說明原因。

□ 適用 √ 不適用

公司報告期不存在將根據《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》定義、列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目的情形。

二、報告期末股東總數及前十名股東持股情況表

1、普通股股東總數和表決權恢復的優先股

單位：股

注1：HKSCC NOMINEES LIMITED為本公司H股非登記股東所持股份的名義持有人；

注2：鉅盛華于2019年10月13日在香港聯交所披露易網站（網站（www.hkexnews.hk）披露了）披露了持有萬科股權的權益變化:截至2019年10月11日，鉅盛華及其一致行動人共計持有1,352,836,874股，占萬科總股本的比例為11.97%；

注3：2019年8月，經中國銀行保險監督管理委員會批復同意，安邦人壽保險股份有限公司更名為大家人壽保險股份有限公司；

注4：香港中央結算有限公司為通過深股通持有公司A股的非登記股東所持股份的名義持有人；

注5：上表中的“A股290,500戶”是指合并融資融券信用賬戶后的股東數量。

截至2019年9月30日，公司總股數為11,302,143,001股，其中A股9,724,196,533股，H股1,577,946,468股。

2、公司優先股股東總數及前10名優先股股東持股情況表

□ 適用 √ 不適用

第三節 經營情況討論與分析

一、 第三季度房地產市場情況

報告期內，在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求下，各地圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”的目標，因城施策，促進房地產市場平穩運行。

國家統計局數據顯示，1-9月，全國商品房銷售面積11.9億平方米，同比下降0.1%；銷售金額11.1萬億元，同比增長7.1%；其中第三季度全國商品房銷售面積同比增長2.9%，銷售金額同比增長9.7%。

第三季度公司長期重點觀察的14個城市1商品住宅成交面積同比增長2.5%，截至報告期末，上述城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）去化周期約10.2個月。

1北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞佛山蘇州

1-9月全國房地產開發投資同比增長10.5%，增速較上半年減少0.4個百分點；全國房屋新開工面積同比增長8.6%，增速較上半年減少1.5個百分點。

土地市場有所降溫。根據中國指數研究院的數據，第三季度300個城市住宅類用地平均溢價率為11.6%，較上半年下降8.6個百分點。

針對房地產的資金監管持續收緊。根據中國人民銀行報告，截至9月末，房地產貸款余額同比增長15.6%，增速較上年末回落4.4個百分點。

二、報告期內本集團業務進展

（一）主要財務指標情況

第三季度本集團實現營業收入人民幣845.9億元，同比增長20.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣64.0億元，同比增長31.6%。其中，房地產業務結算面積為608.7萬平方米，同比增長5.1%，貢獻營業收入人民幣795.8億元，同比增長18.9%。

1-9月，本集團累計實現營業收入人民幣2,239.1億元，同比增長27.2%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣182.4億元，同比增長30.4%。其中，房地產業務結算面積為1,455.0萬平方米，貢獻營業收入人民幣2,125.7億元，同比分別增長13.6%和26.9%。

1-9月，本集團房地產業務的結算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。

鑒于部分城市房地產市場調整，本集團對個別存在風險的項目計提

本集團堅持以現金流為基礎的真實價值創造，保持財務、資金狀況的穩健性。截至9月底，本集團持有貨幣資金人民幣1,072.4億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣590.8億元。有息負債中，74.0%為長期負債。

（二）主要經營情況

本集團始終堅持積極銷售策略，第三季度房地產業務實現合同銷售面積911.5萬平方米，合同銷售金額人民幣1,416.1億元，同比分別增長5.2%和11.6%。1-9月，本集團累計實現合同銷售面積3,061.6萬平方米，合同銷售金額人民幣4,756.1億元，同比分別增長5.5%和10.2%。

截至9月底，本集團合并報表范圍內有4,474.3萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣6,362.4億元，較年初分別增長20.6%和19.9%。

本集團繼續秉承穩健投資的策略，在確保成本合理的前提下積極發掘潛在的投資機會，第三季度新增62個開發項目，總建筑面積約1,479.0萬平方米，權益規劃建筑面積約1,155.3萬平方米；1-9月，本集團累計新增116個開發項目，總建筑面積約2,832.1萬平方米，權益規劃建筑面積約2,042.0萬平方米，按權益投資金額計算，其中81%位于一二線城市。

截至9月底，本集團在建項目總建筑面積約10,587.8萬平方米，權益建筑面積約6,275.4萬平方米；規劃中項目總建筑面積約5,594.2萬平方米，權益建筑面積約3,629.4萬平方米。此外，本集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建筑面積合計約341.4萬平方米。

1-9月，本集團新開工面積3,243.4萬平方米，占全年開工計劃的89.9%；竣工面積1,640.1萬平方米，同比增長5.5%，占全年計劃竣工面積的53.3%。

本集團堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略定位，在鞏固住宅開發優勢的同時，圍繞人民日益增長的美好生活需要，積極發展物業服務、租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假等業務。

報告期內，萬科物業品牌價值位列中國指數研究院“2019物業服務品牌價值研究成果榜”第一名，同時榮獲“2019中國物業服務專業化運營領先品牌企業”、“2019中國物業服務品質領先品牌企業”和“2019中國物業服務平臺領先品牌”多項大獎，以及“2019最具開發商影響力物業品牌”稱號。

截至9月底，本集團租賃住宅業務累計開業約9.8萬間；期內，本集團成功發行2019年第二期住房租賃專項公司債券，發行規模25億元，票面利率3.55%。

本集團以印力集團作為商業開發與運營平臺。報告期內，印力集團在2019中國房地產品牌價值研究成果發布會上榮獲“2019中國商業地產領先品牌” 稱號。

三季度本集團物流倉儲服務業務新獲取項目4個，總建筑面積（指可租賃物業的建筑面積）約27萬平方米。截至9月底，物流倉儲服務業務總建筑面積約998萬平方米。

第四節 重要事項

一、報告期主要財務數據、財務指標發生變動的情況及原因

√ 適用 □ 不適用

單位：人民幣萬元

二、重要事項進展情況及其影響和解決方案的分析說明

三、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內超期未履行完畢的承諾事項

□ 適用 √ 不適用

公司報告期不存在公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內超期未履行完畢的承諾事項。

四、對2019年度經營業績的預計

預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤可能為虧損或者與上年同期相比發生大幅度變動的警示及原因說明

□ 適用 √ 不適用

五、證券投資情況

六、衍生品投資情況

√ 適用 □ 不適用

報告期末衍生品投資的持倉情況表

注：報告期內， IRS和CCS無增減變化，但因匯率變動，在2019年9月末折算為人民幣的合約金額與年初數相比略有差異。

■

七、報告期內接待調研、溝通、采訪等活動登記表

八、違規對外擔保情況

本公司報告期內無違規對外擔保情況。

九、控股股東及其關聯方對上市公司的非經營性占用資金情況

本公司無控股股東。報告期內不存在第一大股東及其關聯方非經營性占用公司資金的情形。

證券代碼：000002萬科A

萬科企業股份有限公司第十八屆

董事會第二十三次會議決議公告

本公司及董事會全體成員保證公告內容真實、準確和完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

一、董事會會議召開情況

萬科企業股份有限公司（以下簡稱“公司”）第十八屆董事會第二十三次會議通知于2019年10月10日以電子郵件的方式書面送達各位董事。本次會議于2019年10月24日在四川省成都市高新區云華路50號高新萬科大廈舉行，會議應到董事10名，親自出席及授權出席董事10名。康典獨立董事會因公務原因未能親自出席本次會議，授權劉姝威獨立董事代為出席并行使表決權。董事會主席郁亮主持會議，公司全體監事和高級管理人員列席會議。本次董事會的召開符合《中華人民共和國公司法》等法律法規和《萬科企業股份有限公司章程》的規定。

二、董事會會議審議情況

（一）審議通過《關于計提和轉銷存貨跌價準備的議案》

2019年第三季度，公司計提存貨跌價準備人民幣113,667.33萬元，第三季度末公司存貨跌價準備余額為人民幣306,101.67萬元，較2018年末增加人民幣74,816.42萬元。

表決結果：贊成10票，反對0票，棄權0票。

（二）審議通過《2019年第三季度報告及財務報表》

表決結果：贊成10票，反對0票，棄權0票。

三、備查文件

1、公司第十八屆董事會第二十三次會議決議；

2、董事、高級管理人員對2019年第三季度報告的確認意見；

3、獨立董事關于第十八屆董事會第二十三次會議相關事項的獨立意見。

特此公告。

萬科企業股份有限公司

董事會

二〇一九年十月二十五日

證券代碼：000002、299903 證券簡稱：萬科A

萬科企業股份有限公司

第九屆監事會第十二次會議決議公告

本公司及監事會全體成員保證公告內容真實、準確和完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

萬科企業股份有限公司（以下簡稱“公司”）第九屆監事會第十二次會議的通知于2019年10月11日以電子郵件的方式書面送達各位監事。會議于2019年10月24日在四川省成都市高新區云華路50號高新萬科大廈舉行，會議應到監事3名，實到監事3名。監事會主席解凍主持會議。本次監事會的召開符合《中華人民共和國公司法》等法律法規及《萬科企業股份有限公司章程》的規定。

一、監事會會議審議情況

會議以3票同意、0票反對、0票棄權通過以下決議：

1、審議通過《關于計提和轉銷存貨跌價準備的議案》

2、審議通過《2019年第三季度報告及財務報表》

經審核，監事會認為董事會編制和審議公司《2019年第三季度報告及財務報表》的程序符合法律、行政法規及中國證監會的規定，報告內容真實、準確、完整地反映了上市公司的實際情況，不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

二、備查文件

1、公司第九屆監事會第十二次會議決議；

2、公司第九屆監事會關于《2019年第三季度報告》的審核意見。

監事會

二〇一九年十月二十五日

證券代碼：000002、299903 證券簡稱：萬科A

萬科企業股份有限公司