房子退了貸款怎么辦 (“停貸潮”爆發后，爛尾樓的處理來了)

距離“停貸潮”爆發，已經過去一個月的時間。當時全網鋪天蓋地的熱度，現在已經慢慢消散。社會各界的聲音，都集中在這些業主的絕望和無助上，除了替他們一聲嘆息，鮮有人去思考：這些爛尾樓，到底該怎么收場？

今年的爛尾樓不是第一波，也不會是最后一波，很可能會是未來一段時間的常態性事件。爛尾樓的處理，不僅僅是業主維權那么簡單，而是關系到這個產業鏈條里的所有參與方， 比如銀行、開發商等。

雖然輿論的聲音減弱了，但是政府已經發聲：729政治局會議明確提出“保交樓，穩民生”。壓力給到了各地方政府，看起來是離交付近了一步。但是關于怎么復工，何時交付，還沒有明確方案。

在考慮這個問題之前，我們得先看看，正常的期房交易流程是怎樣的？為什么會造成爛尾樓？問題出在哪個環節？參與的各方都有誰？最大的過錯方是誰？誰有能力來收拾這個爛攤子？

大家對期房并不陌生，就是開發商還沒蓋好房子，業主就提前付款，等房子蓋好了再交付。

業主在付款的時候，通常都會去銀行貸款，再加上自己的首付，湊在一起，買下期房。但是這些錢并不是一筆打給開發商的，這些錢是要受監管的。監管資金是先到一個監管賬戶，可能是貸款的這家銀行，也可能不是。

政府會有監管部門，根據房子的施工進度，來決定監管資金的撥付和使用。監管部門的工作，一方面是給銀行下發指令，讓銀行把監管賬戶的錢打給開發商，另一方面是監督開發商對這筆錢的使用。

比如，樓盤的主體結構已經完成，經監管部門考察無誤后，監管部門就會讓銀行把相應比例的錢打給開發商。隨后，監管部門繼續監督開發商對這筆錢的使用，保證用在樓盤的建筑工程上去。

在這個過程中，銀行只是聽指令辦事。銀行是沒有權限做決定，啥時候給誰打多少錢的。就像你自己的銀行卡，你不操作轉賬，銀行是不會把你的錢轉走的，只有收到你的指令，銀行才會轉賬。

監管部門屬于房管局下屬的一個科室，都有一套嚴格的監管資金使用方法和使用細則。他們會根據這個標準去決定，在什么時候撥付給開發商下一筆錢。

按照這個流程，開發商把這些錢都用在建筑工程上，按時蓋好樓，按照購房合同上的時間完成交付就可以了。

如果嚴格按照這個流程，那肯定能完工交付，不會出現爛尾樓。但是現在爛尾樓遍地開花，問題到底出在哪呢？

目前，加入“停貸潮”的業主越來越多，以下是部分信息：

這次停貸潮公開出來的爛尾樓盤，規模之大，波及范圍之廣，可謂是空前絕后。很多人奇怪：為什么一夜之間多了這么多爛尾樓？其實，并不是一夜之間，這么多樓盤停工了，而是很多年積壓的爛尾樓信息，都在這個時間節點公開了。

這么多爛尾樓，到底是怎么造成的？

第一責任人肯定是開發商，開發商拿到錢，并沒有全部用于樓盤建設，而是挪用了，去填了別的窟窿，最后沒錢蓋樓了，結果就是樓盤爛尾。

業主停貸告知書里，痛斥銀行違規放貸，都把矛頭指向了銀行。其實，在這個資金的撥付和使用上，銀行是無過錯方。只是按照監管部門的指令，把錢打給了開發商而已。

除了銀行和開發商，還有一個看不見的參與方，那就是監管部門。開發商挪用資金，顯然是監管部門的失職。

首先，在資金撥付環節，樓盤可能還沒有達到標準，監管就撥付了下一筆資金；其次，在資金使用環節，開發商一再挪用資金，監管沒有及時制止。

開發商和監管部門，是主要的問題所在。

到這，還牽出另一個問題：很多人說，說到底就是預售房的問題，如果取消預售制，這些問題就都沒了。是不是應該取消預售制呢？甚至某個財經大V也在微博上表達這樣的立場，當然，底下是一片贊同的聲音。

好吧，群眾的眼睛是雪亮的??

預售制，是全世界的房地產開發商市場通用的售樓方式。但是不同地區，在制度的內容和執行上有很大差別。

比如在歐美日等國家，樓盤也會采取預售制，但是在購房時，只付首付款，等到房子完工交付以后，確定房屋所有權，再從銀行辦理貸款，開始還貸。當然，開發商有很大一筆錢，是完工之后才收到的。

在國內，主體結構封頂就可以辦理按揭，這是中國期房預售制的一個特色。相比之下，歐美日等國家的開發商回款周期大概在2-3年，而中國開發商的回款周期只要短短幾個月。這種“超前回款”的運轉模式也給樓盤爛尾留下了很大隱患。

也正是這種“超前回款”的模式，使中國的城鎮化道路發展的飛快。大概20年的時間，就完成了國外200年的城鎮化道路進程。

這個快速回款進行再投資再建設的進程有多快呢？非常普遍的的一種做法是，開發商拿著原材料廠商和施工方的發票，就能去監管部門申請監管資金的撥付。雖然這些原材料買回來，還并沒有使用，施工方只是開了發票，也沒有施工。這種做法成常規操作的時候，那就不止是開發商的問題了。

監管方把這種情況說成是寬泛的監管原則，或者說是給開發商一定的時間自由度，實際上，這就是監管的漏洞，給開發商濫用資金留出了可操縱的空間。

有人說，如果沒有預售制，也就沒有這些問題了。是不是取消了預售制，就能解決所有問題呢？

取消預售制，當然可以杜絕爛尾樓的問題。但是，同時也會帶來別的問題。

期房預售的邏輯，本來就是利用金融衍生品的手段，去做大宗商品的交易。在預期未來價格會漲的時候，就提前購買，對沖風險。期貨的成交價格，也能反映出市場對未來的預期。

如果取消預售制，只能出售現房，會有什么問題呢？

一方面，預售制的資金給開發商提供了周轉資金，縮短了資金融通的周期。如果只能蓋好了房子再開售，工程周期就會延長幾倍，在樓盤供不應求的情況下，房價會倍速上漲；

另一方面，預售能避免無謂的土地資源浪費。前幾年，不少城市出現“鬼城”，成排成排的現房完工之后，供過于求，根本賣不出去，要想把土地資源利用起來，就只能把樓推倒了重來。

預售制，在實體經濟發展層面，是給整個房地產及其上下游行業提供一個發展信號；在金融層面，能夠促進資金融通，提高資金使用的效率。取消預售制，來避免爛尾樓的出現，無異于因噎廢食。

所以，應該被限制的，不是預售制，而是“超前回款”。監管制度的完善和監管力度的加強，才是避免爛尾樓的關鍵所在。

當然，這是后話。怎么避免爛尾樓，可以給以后的監管部門提個醒。

現在的當務之急是：現在的爛尾樓，該怎么處理？

集體維權的業主，都希望出奇跡：希望政府出面督促復工，也希望能推遲還貸，同時征信不受影響。

其實，這些要求并不過分。如今，爛尾樓事件已經不是個例了，已然發展成社會性事件了，必須由政府出面解決，只有政府有能力推動復工和交付。

那最后的問題就是：怎么復工？被挪用的資金從哪來？誰出錢來支持爛尾樓后續工程？

首先，政府部門。

政府是收到了土地出讓金的，也就是開發商拿地的錢。政府在整個產業上是受益方，受益于轉讓出去的土地，經過開發商的建設，最終有消費者為樓房買單。但是現在，樓房并沒有完全交付，政府應該拿出一筆錢支持爛尾樓后續工程。直到終端消費者為其買單，政府受益的部分才能落實。

第二，銀行。

銀行在爛尾樓事件上，屬于無過錯方。但是在貸款環節，也是受益方。當然也是受益于，借錢給業主，幫助業主完成買房這件事。樓盤爛尾的時候，業主不能收房，銀行借錢這件事就沒有實際價值。銀行應該出讓一部分利益，支持后續工程的建設。比如免去一部分房貸利息，比如允許業主延遲還貸等。

第三，開發商。

開發商對爛尾樓應該負最大責任。問題是，開發商現在的情況，欠銀行錢，欠施工方錢，欠供應商錢，債臺高筑，已經開始擺爛了。沒有什么錢能投入到后續工程里。但是，也不能就此打住。應該追查當時參與這些樓盤項目的高管，凡是從這個項目獲取的收益，無論是工資還是獎金還是連帶福利，都應該收繳，能追回多少算多少。開發商違約，和每一個人的失職都脫不了干系。

第四，業主。

業主是爛尾樓事件的最大受害方。可能也需要承擔正常首付和房貸之外的一筆費用，用于支持復工。

靠著民間的力量和違約開發商的良心，怕是都沒指望了。

爛尾樓盤活，聽起來像是天方夜譚的事情，因為業主不管是找開發商理論，還是找銀行理論，都是不可能贏的。業主的力量太微薄了，根本沒有機會和開發商平等對話。

但是，爛尾樓盤活，也不是不可能事件。已經有這樣的例子，比如：

在山東，已經有政府出面，解決爛尾樓事件的先例，爛尾樓復工，建完交付。

在安徽，也有類似的例子，曾經有爛尾樓停工九年，最后政府介入，清償業主資金，監督樓盤復工完工。

除此之外，還有沈陽，漳州，云南等地，都有爛尾樓停工多年，最后復工交付的例子。這些爛尾樓，少部分是其他開發商接盤，大部分都是由政府出面，監督復工完工的。

所以，從可行性和操作難度上看，解決爛尾樓，并不是什么難事，照著抄作業就行。

現在，“保交樓，穩民生”的任務已經下達到各地方政府，復工速度和交付進度，就看地方政府的財力和決心了。