什么是經營性物業貸款（淺析經營性物業貸款的風險控制）

經營性物業貸款作為一種新型融資品種，以其額度適中、期限較長、還款壓力較小等特點，為借款人盤活資產獲取更大收益提供了良好的平臺，正在為越來越多的客戶所關注，也已成為各金融機構爭奪客戶的重要手段。我行自推出這一業務品種以來，客戶經理積極營銷，已取得較好效果。但是，在檢查的過程中發現，一些比較好的項目，由于客戶經理對經營性物業貸款的特點掌握不清，風險分析不到位而造成多次反復，影響了營銷效率。為幫忙客戶經理正確掌握經營性物業貸款的特點，有效防范風險，根據筆者的理解，將經營性物業風險控制要點與大家進行交流。

一、什么是經營性物業貸款

經營性物業抵押貸款是指銀行向法人單位發放的，以其或第三人所擁有的經營性物業作為貸款抵押物，并以該物業的經營收入及借款人的其他經營收入進行還本付息的貸款。經營性物業抵押貸款借款人必須是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算的法人，擁有的經營性物業已經投入商業運營，并對其具有獨立的處置權。貸款可用于物業在經營期的資金需求。對于自行建造的物業，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金；對于購置的物業，可用于置換購置款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。

二、經營性物業貸款風險控制的重點內容

1、物業的權屬：要核實擬抵押的物業是否已竣工驗收合格、是否取得房產證，是否已設定抵押，是否已計入固定資產賬等。經營性物業抵押貸款必須以竣工驗收合格、取得房產證、并投入正常運營的經營性物業作抵押擔保，必要時還應提供銀行認可的其他財產抵、質押、第三方保證，并可視情景要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。

2、物業的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。

3、租約情景：調查租約的實在性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特殊注重承租人依法享有的承租權、優先購買權以及其他勢力對我行抵押權的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權完成的難易程度作必要地預估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續。如未辦登記手續則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵押物的順利處置。

4、承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情景：對于承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。

5、物業投保情景：貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應至少長于授信到期日后的三個月，投保總額不低于貸款本息額。

6、貸款用途的實在性和合理性：確保貸款用途合法、合規。

7、賬戶監管：借款人應與銀行簽訂租金賬戶監管合同或協議，明確物業經營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權直接從該賬戶中扣劃。

8、置換要求：置換他行貸款的，應設立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權釋放后設定為貸款行抵押權；若他行抵押權釋放并為貸款行設定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保

9、貸款額度與期限：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的70%（含），或本行認可的評估機構的評估價值的70%（含），以二者孰低為準。貸款金額的確定應結合租金水平，重點考慮評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素。貸款期限不得超過8年，且不得超過借款人法定經營期限和經營性物業運用年限。貸款利率按本行中長期貸款利率的有關規定執行。