加按揭是什么意思 (房貸利率出現歷史性改革)

剛剛，央行發布新規，為了繼續完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，將對新發放商業性個人住房貸款利率進行改革。

這是對未來老百姓房貸利率（購房成本）的時代性改革，那么此新規對接下來樓市有什么影響，對個人又有什么影響？購房者該如何認清此事件的發展趨勢？

下面，子木幫大家進行深度剖析！

我們結合央行官網發布的規定，分條來看。

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

解讀：我們之前的房貸利率是根據什么計算的？央行公布的基準利率+政策調控下的浮動加成，例如目前央行基準利率為4.9，很多城市為了響應「房住不炒」調控大基調，主動上浮10～20%，那么房貸利率就是5.39～5.88。

而現在我們的房貸利率的算法變了，是用「近一個月“貸款市場報價利率」+「加點」。其中市場報價利率就是LPR，即金融機構對最優客戶執行的貸款利率。這個數值的決定者不再是央行，而是由18家全國性銀行根據近期市場情況集中報價，然后去掉最高值和最低值，加權平均算出來的。

這也意味著，市場報價利率會接近于市場行情，更加靈活。舉個例子，之前銀行給中小企業貸款都是根據基準的固定數值來計算，但改革之后，如果市場不好，利率會隨之下調，給中小企業更多貸款的可能性，方便資金定向輸送到實體經濟。

反過來再看「加點」，這個和之前的浮動概念差不多，都是受當地的樓市調控政策影響，但不同的是，「加點」要求體現貸款風險狀況，如果一個城市房貸違約率較高，則很可能上調加點，房貸利率會高一些，避免風險。而且還和個人相關，銀行會評估你的資質信用，如果你的資質很差，加點數還會更高。

解讀：這個值得注意，「加點」是固定不變的，但貸款市場報價利率會發生變動，也就是基礎利率會發生變動，那么房貸利率合同就不是一錘子買賣。例如你現在買房子房貸利率很高，不要擔心，你在合同里約定重定價周期為1年，那么1年之后，你就可以按照當時的房貸利率重新定價合同，那時候如果報價利率低的話，你就不用太吃虧，比較人性化的規定。

解讀：一旦貸款市場報價利率確定后，首套房的房貸利率只能上浮不能下浮。那么按照8月20日，5年期的LPR為4.85%計算，如果下個月發布的利率和8月份一致，那么相對于之前4.9%的基準，你買房用改革后的最新利率，還低了0.05%，相當于首套住房房貸利率下降了。當然除此之外還要看加點和浮動的比例關系。

而對于二套房來講，加點基礎是60個基點，60個基點相當于0.6%，現在的長期LPR利率是4.85%，那么加點60，就是5.45%，相當于房貸利率上浮11%，相對于之前是漲了的。這跟國家打擊炒房客，鼓勵剛需入市的調控大基調基本吻合。

解讀：房貸利率改革之后，和「因城施策」調控方針的配合，更加密切了。這意味著，每個月的LPR公布后，各個城市可以通過樓市行情來調整利率加點數值。

其實這點是存在隱患的，因為有的城市會根據經濟發展情況去確定數值。例如有的城市GDP不行，那么大可以把加點下限設置很低，從而讓房貸利率處于很低的區間，再一次鼓勵購房者入市買房，把房地產刺激起來。之前我們也出臺過樓市各家自行決策的方法，結果造成了博弈局面。不出意外，一二線和三四線城市會出現利率分化，未來對樓市的依賴度高的城市，房貸利率可能會越低。

解讀：這條再次強調了客戶風險狀況，加強了房貸利率和個人資質的關聯性。意味著你的收入差，或者之前的杠桿率太高，那么你的房貸利率就很高。如果你的流水非常好，信用極好，負債又少，那么很容易從銀行拿到一筆利率極低的貸款。而且自律機制強調了貸款機構對自身風險的把控。因為之前樓市大熱，不良貸款率，問題房貸比例太高了。

解讀：意思是慎重搞這些違規操作，尤其是“加按揭”，給客戶房子加貸款，背杠桿的操作一律禁止。也是為了防風險，看來前段時間32城銀行集中檢查發現了一些風險因素，據一個銀行朋友講，銀行目前整頓力度非常大，尤其是針對房地產信貸，開發商和個人違規占比很高。

解讀：新老政策相隔離，之前買了房子下了貸款的就湊熱鬧了，依舊按照過去的方式老實還貸。10月8日之后的購房者，按新合同采用新的利率計算方法。這樣避免了改革產生的利益沖突。

解讀：商業住房，報價利率的基礎上默認加點60，公寓、辦公樓還是這么不受待見。而公積金房貸利率暫時不調整，也意味著，越來越邊緣化，尤其是一線城市。

總結

整體來看，房貸利率改革是換了一種算法，讓利率更貼近市場行情，而且有鼓勵剛需，抑制炒房客的含義。當然，你問我接下來買房，房貸利率到底較之前高還是低，這個還要等到10月8日后，你所在城市公布的LPR和加點下限。

當然對于目前來講，市場以求穩為主，那么利率較之前一定會采用“平滑過度的方式，意味著即使改革，也不會讓利率對樓市行情產生大的影響。那么改革后的房貸利率和之前，在過渡期內，基本沒有多大出入。

最重要的還是未來，一旦房貸利率的加點權限給了地方之后，全國每個城市的利率就「多樣化」了。這時候加點低的城市，一定要思考房地產潛力，而加點高的，則證明這個城市對房地產依賴度低，實力較強。

當然房貸利率改革，從宏觀層面徹底「解放」了房貸利率。那么未來即使央行加息或者降息，也不會影響到房貸利率的高低，影響樓市的因素也就更少了。

那么，房貸利率更市場化還是更政策化了呢？