土地被法院查封后怎么開發？我該怎么維權

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19年5月，開發商因與銀行借款問題，土地被法院查封。一、土地被法院查封，轉移登記是否可以繼續辦理，能不能取得不動產權證，分情況而論，法院查封土地是基于原告的保全申請，其目的在于該案判決原告勝訴后，而被告又不履行生效判決時，以該土地拍賣款清償債務。

1、商住樓土地被法院查封，房屋的房產證能辦下來嗎？我該怎么維權？

問題簡述：購房者2011年底預購一套住宅商品房，房屋于2015年5月竣工并取得建設工程規劃核實合格證，2019年12月完成竣工驗收備案，到2020年3月6號才完成房產測繪，因土地在2019年5月被法院查封，至今未辦理首次登記。購房者問，所購住宅，房產證還能辦下來嗎？如果不能辦理，該如何維權？一、土地被法院查封，轉移登記是否可以繼續辦理，能不能取得不動產權證，分情況而論：①購買的商品房是否已經備案，②購買的房屋是否辦理了預告登記，

1、如果受理查封登記時對已售部分房屋沒有提出審查建議，而是依據法律文書查封了整宗土地使用權，按照不動產登記有關規定，不能辦理轉移登記，也就是說是購房者拿不到不動產權證書！原因如下：①查封，是人民法院、人民檢察院、公安機關等其他有權機關做出的限制不動產權利人處分不動產的一種強制措施。②在《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》中，第二十二條規定，“國土資源、房地產管理部門對人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續，

”③長期以來，我國房地產登記一直遵循“房隨地走，地隨房走”的一體原則。即建設用地使用權轉讓時，該土地上的房屋等建筑物及其附屬設施一并轉讓，反之亦然，這一原則被《物權法》和《城市房地產管理法》所法定化。購房者2011年購買該土地上的房屋，2015年5月竣工，2015年11月通過驗收取得建設工程規劃核實合格證，房屋建成之日，即是取得物權之時，

開發商雖然沒有辦理首次登記，但已經取得物權。2019年5月，開發商因與銀行借款問題，土地被法院查封，根據房地一體登記原則，此時，查封的不止是土地，及于地上建筑物、附屬設施應當一并查封。購房者夠買的房屋沒法辦理轉移登記，這是關鍵原因之一，再者，《物權法》第三十條、第三十一條規定，房屋合法建造即取得物權。

但，如需處分則需先辦理登記，開發公司至今沒做首次登記，是不能直接給你辦理轉移登記，這是無法辦理的原因之二。2、如果所購買的商品房合同已經備案或已經辦理預告登記根據法發（2004）5號文第十五條“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已經辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋”的規定，登記機構協助查封時，應向查封機關提出土地和房屋一并查封的審查建議，但不應當包含已經預售的部分，否則會給預購商品房權利人的權利帶來一定的損害，

在受理查封登記時登記機構為什么要提出審查建議，是因為雖然此時整宗建設用地使用權仍然在開發企業名下，但在辦理預售商品房預告登記時，預告登記簿記載的土地使用權人已記載為“全體業主”，此時預告登記權利人（也就是購房者）理應享有對應建設用地使用權的債權請求權，應予充分保護。因此，購房者能否取得不動產權證，關鍵在于購房者是否辦理了預告登記，在于登記機構在辦理查封登記時是如何操作，

二、遇到這樣的情況該如何維權？針對這一問題，購房者只能提起訴訟，請求法院變更查封范圍，即只能查封屬于開發企業一定份額的建設用地使用權，對于已經預售的商品房對應的部分份額的建設用地使用權不應查封。待開發企業辦理完首次登記（查封期間不影響開發企業辦理首次登記），再預售商品房的預告登記轉為本登記時，才不因開發企業債務原因導致整宗建設用地使用權被查封，而影響預購商品房權利人辦理不動產登記轉移登記。

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