如何讓土地使用權增值稅？怎樣進行土地增值稅的申報與繳納

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1，怎樣進行土地增值稅的申報與繳納

房地產企業以開發項目取得的土地使用權 ，在房屋未銷售之前，是不用繳納土地增值稅的，只有等房屋預售時，就需按照有關規定要按房屋預收款*（1.5-3%）計繳預繳土地增值稅。等房屋銷售達到85%以上的情況下，房地產企業與稅局就要進入該項目土地增值稅的清算工作。計稅依據: 土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。 具體計算增值稅對應的稅率計算土地增值稅如下：檔次 級 距 稅率 速算扣除系數 稅額計算公式 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 增值額30%2 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項目金額5% 3 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項目金額15% 4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項目金額35%

2，怎么征收土地增值稅

按照一下步驟：第一步核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：（1）取得房地產時有效發票所載的金額；（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；（4）取得房地產時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；（2）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

3，土地使用權再轉讓如何繳納土地增值稅

轉讓土地需要繳納增值稅，繳稅方式根據土地使用權取得時間的不同會有所區別，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅，也可以選擇按3%的征收率全額計稅。轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計稅。問題：企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，計算土地增值稅時扣除項目只有：1.補繳出讓金2. 營業稅 ,城建稅,附加, 印花稅 ,契稅嗎? 企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，在計算企業所得稅時能否扣除中介機構提供的土地評估價? 只能扣補繳出讓金和相關稅金對嗎? 答復：財產與行為稅管理處：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，計算土地增值稅時扣除項目有：1.為取得土地使用權所支付的金額（包含取得土地時支付的契稅）2.稅費包括營業稅,城建稅, 教育費附加,地方教育附加、印花稅。土地增值稅扣除時，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。 企業所得稅管理處：你單位轉讓土地使用權計算轉讓所得時，可以扣除補繳的土地出讓金和相關稅金，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。

4，土地增值稅如何繳納

非房地產開發項目情況下，企業轉讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。轉讓收入方面，沒有什么花樣，如果轉讓收入明顯偏低，稅務機關是會參考市場價格進行調整的。怎樣劃算，要看你實際情況，以及根據以下規定進行測算的結果。扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉讓的情況，有兩種選擇：第一，選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉讓相關的稅金，三部分之和作為扣除項目。扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權支付的金額+轉讓環節繳納的稅金第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的發票，以發票金額作為扣除的基礎，同時根據發票金額為基礎，按發票開具到轉讓的時間，發票金額每年可以加計5%，然后再加上轉讓相關的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。扣除項目 = 發票金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉讓房地產有關的稅金如果你單純轉讓土地，在已經進行了開發建設的情況下：扣除項目=取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用 + 轉讓環節繳納的稅金 + 開發土地所需成本 ×（1+20%）如何計算應繳納的土地增值稅... 土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。2、 增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。3、 增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。4、 增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的； 2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產

5，土地增值稅怎么做

我國土地增值稅征收一般是采取先預征后清算的征收管理辦法。與企業所得稅按年度匯算清繳不同的是，土地增值稅清算是對單個開發項目進行清算，其清算時限主要是受項目開發銷售時間的影響，不受年度的限制，且開發項目有增值額則納稅，無增值額則不納稅。本文針對該稅種的清算提出以下五個關鍵點。　　第一是要注意清算的時限。我們可以這樣理解：清算之前都是預繳；達到清算時限條件時則不再預繳，必須按規定進行清算，多退少補。　　土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應該主動進行清算；二是由稅務機關要求納稅人清算。對于前者是納稅人的法定義務，不清算則要受到處罰。而對于后者，稅務機關不要求納稅人清算的，則可以不必主動進行清算。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。　　第二是要劃分清算單位。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關鍵。因為對一個開發項目中劃分不同的清算單位，會產生不同的清算結果。《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是納稅人在最基本核算項目或核算對象中，有些開發產品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標準住宅），有些是應稅的，因此，稅法要求，對于這種情況還要細分清算項目。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）就清算單位問題規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。對于一個核算項目或核算單位中，納稅人不分開計算增值額的，則免稅開發產品不能享受免稅政策。　　第三是要掌握扣除項目分攤依據。房地產開發項目的扣除項目雖然是按開發項目的實際成本歸集計算的，但有些扣除項目（如基礎設施費、配套設施費等）不是直接屬于某一個項目的，需要由多個清算項目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔的成本費用通過合理的方法歸入每個清算項目。土地增值稅不同清算項目共同的成本費用分攤主要不是按項目建筑面積，也不是按項目實際占用面積，而是按可售面積分攤。國稅發〔2006〕187號規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　第四是利息計算有特別規定。首先，開發項目的利息支出與企業所得稅計算不同，它不能夠資本化處理，即不能計入開發成本，更不能作為加計扣除基數。企業在會計上已經將開發成本完工前的利息實行資本化處理的，在計算土地增值稅時需要調整出來單獨計算。其次，單獨計算清算項目的利息支出時，有兩種方法。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（即管理費用和銷售費用），按土地價款和開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地價款和開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。　　第五是只要是開發房地產的納稅人，就可以享受加計20%扣除。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條就增值稅扣除項目規定，根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。根據條例第六條（五）項規定是指“財政部規定的其他扣除項目”，而（一）、（二）項則是指“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地和新建房及配套設施的成本”。對于這條規定，有的人認為只有具備房地產開發資質的企業開發的房地產項目，才可以享受加計20%扣除，而其他企業開發房地產項目的，由于不具備開發資質，所以不能享受。其實，上述稅法規定中并未強調“資質”條件，也就是說，無論是否具有房地產開發資質，只要是開發了房地產項目的企業，均可以實行扣除項目加計扣除。

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