房產企業轉讓土地使用權如何計算營業稅？房地產企業以地換房再出售該如何繳納營業稅

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1，房地產企業以地換房再出售該如何繳納營業稅

答：這是一筆以土地換房產再將房產賣給個人的業務。依據國稅函[1995] 156號文件規定，房產公司將1000平方米房屋抵給甲，由于不動產所有權發生了轉讓，應按1000平方米同期同類商品房的售價計算銷售不動產營業稅。甲公司以土地換房產，應按“轉讓無形資產”稅目征稅，其計稅依據為1000平方米房屋的市場價（與房地產開發公司計稅依據相同）。甲公司再將該房產賣給法人代表個人，應按售價減去成本價之間的差額納稅。成本價為房地產開發企業的同類售價，即開票金額。若售價與成本價相等，則甲公司不征營業稅。任務占坑

2，土地使用權轉讓怎么繳納營業稅

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條有規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。”　　注意：這里銷售的不動產是原來“購置的”，不是自建的；轉讓的土地使用權是“受讓的”，“購置或受讓原價”由此產生。　　同時，該文中第二條有規定：“單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。”　　結合這兩項規定，我們就會發現：　　1、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“尚未進入施工階段的”，那么可按“轉讓土地使用權”項目征收營業稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權的…受讓原價后的余額為營業額”。　　2、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“已進入建筑物施工階段”，那么應按“銷售不動產”稅目征收營業稅，即它沒有不動產的購置原價，不可能“以全部收入減去不動產…的購置…原價后的余額為營業額”。必須全額征收營業稅。　　企業轉讓土地使用權是差額交納營業稅，還是全額交納營業稅，其關鍵在于是否“已進入建筑物施工階段”。

3，轉讓房產營業稅怎么計算

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 另根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，自2003年1月1日起，對單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。 因而，企業轉讓的房產如是購置或抵債所得，應以全部收入減去購置或抵債作價后的余額為營業額計算繳納營業稅，否則應以全部收入作為營業額計算繳納營業稅。二手房過戶，房產證滿二年的，免營業稅。過戶稅費具體如下：二手房稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大于5年的唯一住宅免）、營業稅5.5%（房產證大于2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百元，以上為小于144平方米的普通住宅計算）。房產證過五年也不用交個人所得稅及營業稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高于那評估價就按你們的價計稅。低于的話就按系統的評估價計算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。注：以上只為房產過戶的房管局及稅局收取的費用，未含房產中介費、銀行貸款費及小區房的住房維修基金等在內。

4，企業轉讓土地使用權如何繳納營業稅

根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。　　【納稅事項】：土地使用者轉讓土地使用權　　【稅目】：轉讓無形資產-轉讓土地使用權　　【稅率】：5％　　【計稅依據】：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。　　【納稅義務發生時間】：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。　　【納稅期限】：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。　　【納稅地點】：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條有規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。” 注意：這里銷售的不動產是原來“購置的”，不是自建的；轉讓的土地使用權是“受讓的”，“購置或受讓原價”由此產生。 同時，該文中第二條有規定：“單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。” 結合這兩項規定，我們就會發現： 1、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“尚未進入施工階段的”，那么可按“轉讓土地使用權”項目征收營業稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權的…受讓原價后的余額為營業額”。 2、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“已進入建筑物施工階段”，那么應按“銷售不動產”稅目征收營業稅，即它沒有不動產的購置原價，不可能“以全部收入減去不動產…的購置…原價后的余額為營業額”。必須全額征收營業稅。 企業轉讓土地使用權是差額交納營業稅，還是全額交納營業稅，其關鍵在于是否“已進入建筑物施工階段”。

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