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不出所料，湖北國創高新材料股份有限公司（以下簡稱“國創高新”，002377）又雙叒叕靠房產中介業務撐起全年業績。

國創高新昨日發布的年報顯示，2019年，公司實現營收51.17億元，同比增長12.41%，實現凈利潤3.07億元，同比微降1.72%。其中，全資子公司深圳市云房網絡科技有限公司（以下簡稱“深圳云房”）實現凈利潤3.29億元。

在收購深圳云房前，國創高新的主營業務一直是改性瀝青產品的開發、生產與銷售，是國內瀝青行業龍頭企業。但如今，公司業績卻要靠房產中介支撐。這是否意味著，昔日的“瀝青大王”未來會徹底轉型為一家房地產中介公司？

跨界創業成“瀝青大王”

國創高新于2002年3月25日在武漢成立，控股股東為國創高科實業集團有限公司（以下簡稱“國創集團”）。國創集團的創始人是現年64歲的高慶壽，他也是國創高新的實際控制人。

高慶壽是湖北洪湖人，1977年考入武漢交通科技大學，畢業后分配到武昌造船廠做技術員，后擔任武昌造船廠26分廠的副廠長。1996年，高慶壽在不惑之年辭職創辦湖北通發科技開發有限公司（國創集團的前身），選擇的是與造船沒有很大關聯的瀝青行業。

有關高慶壽的個人創業經歷，公開信息不多。支點財經了解到，高慶壽為人十分低調，幾乎從未接受過媒體采訪。在員工眼中，其做事嚴謹，為人務實，曾在公司成立之初親自參與產品研發。

國創集團自主研發的主要產品是改性瀝青，通過在基質瀝青中摻加熱融性高聚物改性劑以改善其性能，可以解決一般瀝青在夏季易變形、冬季易開裂等問題。相比一般瀝青，改性瀝青增加的工程成本通常不到1%，但可大大提升高速公路的使用年限、行車安全性和舒適性。

上世紀末，我國高速公路建設進入快速發展期。資料顯示，1998-2005年間，每年平均新通車高速公里里程在4500公里以上。

這一背景下，國創集團迅速壯大。2002年，國創集團以與改性瀝青生產相關的10 臺生產設備出資，與其他4個發起人共同成立國創高新，主營業務也是從事改性瀝青生產。

國創高新的改性瀝青產品，先后被用到北京長安街及京沈、京滬、京珠、滬蓉高速公路等100 多個建設項目上。2008-2009年，國創高新的凈利潤分別為2943萬元、3510萬元，同比增長6.4%、19.3%。2010年3月23日，國創高新登陸深交所中小板。

招股書顯示，國創高新的產品在國內新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩居第一位。高慶壽因此成為了業內公認的“瀝青大王”。

不過，上市后的國創高新雖每年都能實現盈利，卻未實現高增長，甚至連續兩年出現負增長。2010-2013年，國創高新的歸母凈利潤分別為2746萬元、3813萬元、2104萬元、1722萬元。究其原因，簡單來說就是“僧多粥少米還貴”。

2010年以后，隨著高速公路網的日臻完善，高速公路里程增速有所放緩。不過，入局的“玩家”卻有增無減。在國創高新初涉這個行業時，全國只有為數不多的幾家企業從事改性瀝青業務。經過十余年發展，行業進入高度成熟期，企業數量成倍增長，競爭日趨白熱化。

此外，因瀝青為石油煉制的副產品，改性劑也是石油化工產業的下游產品，相關成本與原油價格走勢高度相關。2010-2013年間，國際原油價格上漲，也導致公司毛利率水平進一步降低。

國創高新湖北黃咸高速項目

再跨界變身房產中介

或許是受當初從造船改行生產改性瀝青的影響，當瀝青業務遇到瓶頸，國創高新為擺脫對單一業務的依賴，開始另辟賽道，選擇了瀝青的上游產業——油氣開采，而且一開始就“玩了票大的”，收購國外的石油資產。

實際上，這種大膽的操作并非國創高新首創。在此之前，美都控股、金葉珠寶等上市公司，也相繼完成了對北美的油氣開采公司的收購。

2014年，國創高新如法炮制，先是成立湖北國創高新能源投資公司（以下簡稱“國創能源”），通過定向增資的方式收購加拿大撒哈拉能源有限公司。接著，又投資1620萬加元用于該公司油氣產能建設，例如新增鉆井等。

不過，國創高新的這次“跨界”時運不佳。2014年起，國際油價開啟跳水模式，國創高新不得不緊急關閉在采油井。2014-2015年，國創高新凈利潤為4470萬元、3100萬元，而撒哈拉公司貢獻的凈利潤連年為負數。2016年底，國創高新將國創能源剝離給國創集團。

這次嘗試失敗后，國創高新“跨界”的步子并未停歇。2017年5月16日，國創高新發布公告稱，收購深圳云房的重大資產重組獲證監會審核通過。

企查查顯示，深圳云房成立于2012年2月，主要從事房地產經紀、房地產投資、房地產信息咨詢等。深圳云房運營的品牌為“Q房網”，網站看上去與一個普通的房產門戶網站無異。不過，國創高新甘愿為之給出了一個令人咋舌的價碼。

在被收購之前，深圳云房的凈資產僅2.67億元，按基礎資產法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達1326%。這也導致國創高新的商譽從0激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產的50.11%。這意味著，一旦深圳云房的業績不佳，國創高新將面臨巨額的商譽減值——而這，將對公司業績造成重大影響。

收購時，深圳云房承諾，在2016年-2019年實現凈利潤不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元。對此，外界的質疑之聲不絕，認為深圳云房根本無法完成業績承諾。

質疑的主要依據是深圳云房此前慘淡的營收數據。2014年，深圳云房的銷售收入為5635.51萬元，凈利潤則為-4118.26萬元，到了2015年，虧損更是達到1.5億元。

另外，曾有其他上市公司想收購深圳云房最后卻選擇放棄。2015年3月，世聯行（002285）曾披露，公司計劃聯合其他投資方共同受讓云房網絡15%股權，收購價暫定為4.2億元。不過，在完成盡職調查之后，這項收購最終以失敗收場。世聯行的理由是“雙方在公司估值、交易價格及投資后的發展計劃等多個方面存在分歧”。

那么，究竟是出于何種考量，讓國創高新決定以如此高的溢價收購這家曾巨虧的公司？

在回復深交所重組的問詢函中，國創高新表示，最主要的原因是看好房產行業良好的發展趨勢。

支點財經通過知情人士了解到，在決定進行此次資產重組前，國創高新成立了專門團隊，進行了近兩年的盡職調查，先后考察了全國120余家企業，涵蓋醫療、教育、制造、互聯網金融、餐飲、房地產等熱門行業的頭部企業。在房地產服務領域，國創高新考察了包括深圳云房在內的四家企業，并最終選定了“有活力”“專注”“有創造力”的深圳云房。

公開資料顯示，深圳云房的創始人是梁文華。1992年10月，梁文華開始涉足深圳房地產二手房市場，2000年3月，創辦傳統中介世華地產，后多次被評為經紀行業領軍人物。2014年開始，世華地產轉型為互聯網中介Q房網，嘗試推廣獨立經紀人模式，并開始將業務觸角從廣東向全國擴張。

在國創高新對深圳云房進行盡調的2016年，Q房網首輪全國擴張布局已基本完成。公司先在長三角地區的上海、蘇州、南京、杭州大量布點，后又北上落子北京、青島等地，門店數突破1000家。

國創高新認為，深圳云房連續兩年賬面上的虧損正是源于大舉地線下開店。從2017年開始，深圳云房已進入收獲期，收購時機正佳。

從業績來看，國創高新這次似乎并未走眼。業績承諾審核報告顯示，2016-2019年，深圳云房實現凈利潤2.75億元、2.83億元、3.22億元、3.29億元，扣非凈利潤為2.71、2.72億元、3.23億元、3.14億元，承諾業績完成率分別為111.73%、105.62%、100.27%、98.51%。

國創高新也因此迎來了業績飆升，2017年實現營收25.51億元，同比增長308.24%，凈利潤4318.54萬元，同比增長727.87%；2018年實現營收45.72億元，同比增長78.39%，凈利潤3.12億元，同比增長627.24％。

國創光谷上城

是“雙主業”還是換賽道？

“事實證明，這種‘重資產+輕資產’的重組方式對改善公司結構、推動國創高新的良性發展，是有利的。”一位知情人士曾對支點財經如是說。

表面來看，執著于跨界轉型的國創高新采取“瀝青+房產”的雙輪驅動模式是奏效了，但萎縮的瀝青板塊明顯動力不足，也增加了公司“跑偏”的風險。

在去年6月舉行的網上接待日活動中，國創高新董秘曾坦言，公司未來盈利增長點主要是房地產中介服務業務。東方財富Choice顯示，根據證監會行業分類，2017年12月31日，國創高新從“制造業-石油加工、煉焦和核燃料加工業”退出，進入“房地產業”。

那么，有了深圳云房這棵搖錢樹后，國創高新是否就真的能坐等數錢？

2020年初，深圳云房持續了3年的業績神話戛然而止。從報表來看，國創高新對深圳云房已十分依賴，因深圳云房的回款下降，一季度國創高新的貨幣資金減少近3成。

值得注意的是，根據收購協議，在業績對賭期結束前，深圳云房的日常經營仍主要由原管理層負責，在業績承諾期限屆滿后，董事會人選將另行明確。瀝青和房產中介是兩個不同的行業，房屋中介靠的就是經紀人拓展客源，人員的流失將會直接影響到收入。若深圳云房的原管理團隊選擇在此時整體離場，造成的影響可想而知。

對這一風險，國創高新似乎早已有所防范。企查查顯示，深圳云房原創始人梁文華已于2018年離職，不過在現任高管中，仍有多位是來自原深圳云房。同年6月，高慶壽的女婿王昕擔任深圳云房董事長，并著手出臺了一系列激勵舉措。

知情人士透露，經過4年的磨合，國創高新和深圳云房團隊的默契和信任逐步建立，對于業績對賭期結束后相關管理層的調整，已有部署和安排。

“深圳云房管理團隊是一群具有‘創始人情結’的人，這個由他們一手創辦的品牌，已成為一個優質的平臺，不會輕易舍棄。”該知情人士稱，下一步，國創高新還將采取有效措施，高效對接資本市場，加強整合和規范管理，大力支持深圳云房繼續做強做大。

看來，國創高新早已將房產中介業務安排得明明白白，但起家的改性瀝青業務何時才能再見曙光？

記者丨肖麗瓊

編輯丨何輝 吳玲 實習生丨吳馨怡