上海徐家匯股吧？徐家匯股票股吧？

文/本刊記者 甄愛軍

根據新一輪上海總體規劃，上海將打破原有發展模式，形成網絡化、多中心、組團式和集約型的區域空間架構，新增金橋、張江、川沙、寶山和莘莊5個城市副中心。可以預見，隨著規劃逐步實施，區域內將會發生巨變，五大板塊樓市也勢必受益。

重塑上海城市格局

日前，《上海市城市總體規劃（2016-2040）》草案公示。對于購房者來說，最有價值的信息莫過于板塊規劃升級。

根據新一輪規劃，上海將構建開放緊湊的市域空間格局。《規劃》草案顯示，上海打破原有發展模式，形成網絡化、多中心、組團式和集約型的區域空間架構。目前，上海城鎮發展體系由之前的“1966”轉變為“1952”，實現有層級化到網絡化的轉變。“1952”主要包括：中央活動區（1個城市中心）以及城市副中心（9+5+2），其中主城副中心為9個，包括五角場、真如、花木、金橋、張江、虹橋、川沙、寶山和莘莊；新城中心為5個，包括嘉定、松江、周浦、南橋和南匯；核心鎮中心包括金山濱海地區、崇明城橋地區。另外，該體系還包括地區中心和社區中心兩大部分，地區中心主要包括主城區地區中心、新城地區中心和新市鎮中心；社區中心則是指每個生活圈，步行時間15分鐘即可到達。

其中，最值得關注的是5個新晉城市副中心。據了解，此前上海有四大城市副中心，包括徐家匯(002561,股吧)、五角場、真如和花木，隨后，大虹橋規劃出臺，上海西南地區也有了核心區域。而此次上海規劃重新調整，徐家匯已經納入中央活動區，城市副中心數量擴容，于是產生了五大新晉城市副中心，包括金橋、張江、川沙、寶山和莘莊。

五大板塊各具特色

規劃對房價有著巨大的影響。以五角場為例，當初確立該板塊為城市副中心之后，房價便一路扶搖直上，現在新開樓盤價格已經穩穩站上8萬元/平方米左右。因此可以預見，未來新晉五大城市副中心，其發展潛力不可小覷。

那么，現階段這五大板塊區域樓市又是一番怎樣的情況，下面我們對此作簡單梳理，以便讓購房者有個大概的認識。

莘莊：不斷升級

隨著市政投入的加大，莘莊目前宜居度極高，已有的軌道交通包括1號線、5號線，未來，擬建金山支線、滬杭客專南聯絡線（新橋—上海南站）、規劃中的17號線（虹橋樞紐—莘莊），將會使莘莊的交通更加便捷。此外，莘莊作為閔行區的核心區域，其教育、醫療、購物等配套也非常成熟。

據了解，莘莊已經成為閔行的房價高地。近期莘莊拍出地塊樓板價已經超過4.5萬元/平方米，未來售價將達到7.5萬元/平方米，上升空間不小。現階段莘莊核心板塊新房供應較少，主要以二手房為主。二手次新房均價已經達到4.75萬元/平方米，如房齡在10年左右的上海莘城、名都新城、塞納左岸等小區，二手房報價均在該水平。距離核心區域交通時間約15分鐘的外圍區域房價稍低一些，一些新村房，如源沁春園新村、綠梅新村等報價在3.5萬元/平方米。

金橋：有望蛻變

金橋的配套設施已趨于完善。在城市軌道方面，目前金橋擁有6號線及12號線。未來，金橋板塊將形成“三橫兩縱”的立體軌道交通網。根據規劃，未來將有3條軌交在此停靠，分別為9號線（三期工程）、14號線及南起金橋東接長興島的19號線（一期工程）。教育設施也不錯，公辦的優質學校包括上海市實驗學校東校、建平中學等。不過受金橋出口加工區整體規劃影響，大型商業配套較為有限。

目前板塊內新盤極為稀少，包括外外灘、嘉瀧匯等項目尚未開盤，預計售價不會低于7萬元/平方米。現階段主要以二手房為主，少數品質不錯二手樓盤售價已經超過7萬元/平方米，如證大家園。普通二手公寓售價在5.5萬～6.5萬元/平方米之間，如金橋好人家、江南山水、金橋灣清水苑等項目售價均在該范圍。另外，金橋碧云社區屬于上海高端居住社區，別墅項目云集，為改善型人群聚集地。

張江：雙重利好

依托高科技產業園區，加上城市副中心功能定位，張江樓市潛力巨大。張江交通便利，除了現在已經運營的2號線外，未來張江還將新增3條新的軌交線，包括軌交21號線、13號線以及機場聯絡線，都在張江設有車站。此外，教育配套也不錯，優質學校包括上外浦東附中、民辦學校包括上海民辦張江集團學校等。

作為上海的產業聚集地，張江板塊的住宅開發數量并不是很多，主要聚集在原張江鎮以北，沿2號線呈現出帶狀分布。2號線北面以豪宅、別墅為主，東面主要以市政動遷配套工程為主，以及部分商品房組成的大眾居住區。在售的公寓項目有華發四季，售價約7.5萬元/平方米。品質不錯的二手公寓售價在6萬元/平方米左右，如東方日出苑、湯臣高爾夫公寓等。此外，針對改善型需求推出的高端別墅項目，售價已經接近或者超過億元，如東郊壹號、合生東郊別墅、君庭等。

價值洼地：川沙

目前川沙板塊內的迪士尼核心區一期樂園擴建完成并開園，二期樂園前期工作啟動，最新的航空城發展規劃，以及城市副中心的定位，又將為川沙板塊帶來很大的升值空間。目前軌道交通11號線直通迪士尼，軌道交通2號線本來就經過該板塊，此外，規劃中的浦東機場至虹橋機場聯絡線、軌道交通20號線、21號線也將經過川沙板塊。當然，川沙板塊也面臨一些不足，如教育和商業有待改善。

目前板塊內在售新樓盤不多，僅有凱佳尊品國際等，售價為3.8萬元/平方米，此外包括同濟東時區、綠都繡云里等項目尚未推出新房源，估計售價不會低于這個水平。品質不錯的二手公寓售價已經超過4萬元/平方米大關，如貝越水岸名邸、永達城市公寓等，報價在4萬元/平方米以上。另外，在川沙還是能找到低于3萬元/平方米的二手房的，相對較為實惠。

寶山：潛力巨大

將寶山納入城市副中心，除了拉動上海北部區域的經濟之外，還將賦予寶山樓市巨大的發展潛力。目前，軌道交通7號線已經覆蓋寶山部分區域，而規劃中的15號線、18號線等，都將極大提升寶山交通的便捷程度。

據了解，受中心城區輻射作用，目前寶山南部區域已經逐步趨于完善，如大華、上大等區域，發展較為成熟。寶山北部區域如顧村、共康、月浦、楊行，甚至包括羅店、羅涇板塊，都會成為新一輪城市規劃的受益地區。目前顧村暫無新盤推出，在售的二手房報價主要集中在3.5萬元/平方米左右，如綠洲家園、成億寶盛家苑等。北部區域房價要便宜很多，如在羅店，目前還能找到售價在2萬元/平方米的二手房。

（注：文中涉及具體樓盤價格僅供參考，實際以開發商報價為準）

作者：甄愛軍