蘇州“奧萊”商業觀察：有人如火如荼 有人黯淡離場

城市經濟總量、人均收入水平、私家車擁有量、零售業發展狀況，是奧特萊斯生存的必要條件，縱觀國內成功的奧特萊斯項目，基本都聚焦在人口密集、消費力較強的城市，如北京、上海、杭州、武漢等城市。

盡管直到2009年，蘇州才開出首個奧萊項目——蘇州時尚舞臺奧特萊斯，但這并不影響奧特萊斯運營者對它的投資熱情。首創集團、唯泰集團以及砂之船集團等奧萊玩家相繼入局，在蘇州各個區域開出各具特色的奧萊項目，為蘇州的商業持續注入活力。

據贏商網統計，截至2023年9月，蘇州市面上共有5家在運營中的奧萊項目，分布于工業園區、姑蘇區、昆山市和吳江區，分別為蘇州時尚舞臺奧特萊斯、蘇州奧特萊斯（神仙街）、蘇州昆山首創奧特萊斯、蘇州比斯特購物村（開業時間:2016-10、已簽約195個品牌）和砂之船（蘇州灣）超級奧萊。商業總體量約44萬㎡，除了位于市中心的奧特萊斯（神仙街），商業體量均在10萬㎡左右。

從蘇州時尚舞臺奧特萊斯到2021年亮相的砂之船（蘇州灣）超級奧萊，過去14年間，蘇州奧萊商業表現兩極分化嚴重。

唯泰集團旗下的蘇州比斯特購物村，以聯排別墅式的建筑與歐式花園的建筑風格，匯聚大量國際大牌和運動品牌，吸引了眾多游客和消費者打卡。

蘇州比斯特購物村，圖源：視覺中國

據贏商網統計，目前蘇州比斯特購物村在營品牌總數約195家，其中零售品牌161家，不乏FERRAGAMO、DOLCE&GABBANA、PRADA、LANVIN、Burberry、Gucci、Giorgio Armani、COACH、Givenchy、LOEWE、BALENCIAGA、VERSACE等國際大牌。作為蘇州高端商場的代表，比斯特購物村在客流和銷售額方面都不俗，也是目前蘇州表現最為亮眼的奧特萊斯項目。

2015年開業的昆山首創奧萊，作為昆山集國際品牌、時尚休閑、親子家庭、特色餐飲、生活精品配套為一體的商業綜合體，開業8年來表現良好。目前，項目在營品牌164家，其中餐飲品牌20家，還有3家文體娛品牌，是蘇州目前奧特萊斯項目中，業態種類最豐富的一家。據悉，昆山首創奧萊三期預計將于年底開業，三期體量約6.5萬㎡，屆時將匯聚百貨、超市、餐飲、生活服務、娛樂休閑、運動健身等業態，與已有項目聯動，打造昆山城東商業新地標。

2021年國慶開業的砂之船（蘇州灣）超級奧萊以奧萊商場為經營主體，承襲砂之船“A×(1+ N)×DT”的商業模式，其奢侈品百貨 *** 店+39space意大利空間首月銷售超870萬、Nike開業首月銷售超620萬，斐樂開業首月銷售超270萬……眾多品牌交出了不錯的開業答卷。

?砂之船（蘇州灣）超級奧萊，圖源：項目官方

時隔兩年，贏商網發現砂之船（蘇州灣）超級奧萊在營品牌185家，與2022年初統計的174家相比增加11家。其中餐飲品牌由原來的21家增加到22家。

盡管如此，但砂之船（蘇州灣）超級奧萊的處境依然不容樂觀。一方面，因其所處的吳江太湖新城商圈競爭異常激烈。該商圈作為蘇州城南的重點商圈，以地鐵4號線蘇州灣東站為中心，分布著與地鐵無縫對接的吳江吾悅廣場、吳江萬象匯和吳江愛琴海購物公園三個商業項目。砂之船（蘇州灣）超級奧萊距離蘇州灣東站直線距離約2公里，雖遠離核心區域的激烈競爭，但也因區位條件，輻射范圍較其他三個項目較小，這可能也是其前身水秀天地開業3年便閉店的原因。另一方面，作為奧萊項目，砂之船（蘇州灣）超級奧萊雖然實現了與商圈內其他項目的錯位經營，但項目在國際大牌方面有所欠缺，僅有幾家奢侈品 *** 店，對消費者的吸引力較比斯特購物村要低一些。

蘇州時尚舞臺奧特萊斯，作為蘇州最早開業的奧萊項目，其業態組成最為簡單，僅有零售、餐飲和兒童親子三種。目前在營品牌160家，零售品牌132家，以運動折扣和大眾品牌為主，缺少像比斯特購物村一樣的國際大牌。作為開業14年的老項目，項目物業條件相對落后，消費體驗欠佳，但依然擁有一批相對忠誠的老客戶。

有別于其他傳統奧萊，蘇州奧特萊斯（神仙街）位于主城核心區域，地理位置相對較好。但受限于項目體量僅1萬㎡，周邊1公里內還有石路國際、石路天虹、西城永捷、太陽廣場等眾多商場，其經營狀況和人氣相對最差。目前，在營品牌僅40家，還有眾多非連鎖品牌和不知名的小品牌充數，與奧萊“名品+折扣”的定位嚴重不符。未來，商圈內還將迎來高端商場蘇州華貿中心的開業，蘇州奧特萊斯（神仙街）的前景更加堪憂。

此外，蘇州還有部分奧萊項目黯然離場，有些轉型不做奧萊，有些則徹底消失。在贏商網2022年對于江蘇奧萊項目的盤點稿件《雙量第一 江蘇省奧特萊斯迎來高速發展》?中，蘇州尚有7家已開業的奧萊項目。僅僅過去一年多的時間，蘇州張家港錦隆奧特萊斯已然倒閉，蘇州影視城奧特萊斯已更名為蘇州木瀆影視城。

其中，張家港錦隆奧特萊斯是2018年1月開業的項目，在2019年便傳出大量品牌撤鋪的新聞，及至2022年底，便只有必勝客等寥寥幾家店鋪在營業；而2017年開業的蘇州影視城奧特萊斯，開業不到一年便基本銷聲匿跡，淡出了消費者視野。

結語：總體來看，蘇州現存奧萊項目經營狀況兩極分化嚴重。短時間內也并無新的奧萊項目入市。蘇州的奧萊市場發展將進入到拼運營時代，無論是傳統奧萊模式，還是創新下的全新奧萊，品牌資源依然是市場競爭的關鍵所在，并且面對市場的競爭加劇，蘇州的奧萊市場是否會有足夠的消費力來支撐各項目的持續發展？仍然有待見證。