高新南值得買嗎？高新南，價值真的有那么大嗎？？

高新南，價值真的有那么大嗎？

以租金水平，看實用價值

從租金水平情況來看，高新南并非最高

成都近段時間公布了第二季度各片區住房市場的租金水平，其中租金水平超過40元/㎡·月的街道為9個，如圖一。

換句話說，在這幾個成都住房租金排在前列的區域租一套100㎡的住房，平均月租金基本在4000元以上。

具體來看，錦江區春熙路片區的春熙路街道和包含攀成鋼板塊大部分的錦官驛街道是成都住房租金水平最高區域；

其中春熙路街道租金水平最高，為47.65元/㎡·月，錦官驛街道租金水平第二，為47.12元/平方米·月。

而城南大源，金融城所在的高新區石羊街道，桂溪街道租金水平相對次之；

其中，石羊街道租金水平排在第3，為46.18元/㎡·月，桂溪街道租金水平為42.82元/㎡·月，排在第6。

高新南的實用價值和金融價值尚不匹配

從某種程度來說，租金水平代表著區域住房的實用價值；而購房者對區域的未來房價預期，代表的則是區域住宅金融價值。

大多數購房者對高新南未來的房價預期目前已超過老五城。這一點主要表現在高新南各區域板塊價格對比主城區強勢板塊形成的巨大優勢；

比如在指導價政策出臺之前，金融城一些優質樓盤的最高成交價已經達到5w/㎡，而攀成鋼的最高真實成交價尚在4.5w/㎡以下，如圖二

目前高新南的金融價值超過主城區優勢板塊，但對比最新發布的成都各區域租金水平，高新南的實用價值卻并沒有與主城區優勢板塊拉開差距。

而未來高新南的真實價值是否能與其金融價值相匹配，更多的將取決于其實用價值是否會漲到如大家所想的地步。

高新南實用價值，持續高漲難度較大

盤點成都老區域，也出現過預期過高的區域

成都購房者預期較高的區域此前已經歷過兩次輪換，這類區域在最初階段高金融價值都能保持較快漲幅，但實用價值的高漲往往在輪換之后變得平靜。

比如以桐梓林為代表的幾個板塊，在金融城之前是成都南門預期較高的區域，在2010年左右，成交價就已經超過1.2w/㎡，當時二環周邊的房價大多還未達到1w/㎡；但以當時的租金水平來看，桐梓林卻低于二環內的優質板塊，如圖三。

之后金融城、大源開始發力，桐梓林的實用價值漲幅開始變得平靜，直到現在，桐梓林所在的芳草街街道租金水平也只有34.76元/㎡·月，遠低于主城區其他以往優勢板塊。

目前高新南預期較高的區域，在下一輪板塊輪動過程中，也不排除將面臨與桐梓林類似的局面。

此外，未來的天府新區將成為高新南實用價值的最大影響因素。

目前的天府新區相對高新南來說，雖然還存在較大差距，但這里必須明白一點：高新南無法滿足一個二線城市國家級新區的承載需求，天府新區后續隨之得以設立。

而后續高新南的發展也說明了這個問題，受限于位置和土地，發展目前已經趨近飽和。

天府新區目前的作用，雖然是為了緩解高新南自身所存在的局限性，承接高新南的外溢需求，如圖四。

但隨著天府新區后續優質產業布局形成，大量人口流入，未來高預期高價值區域也將逐漸出現；屆時也很可能將稀釋高新南的實用價值。

未來置業應，更重視房子實用價值

新政指向遏制炒房，金融屬性弱化

很多購房者朋友喜歡把房產和股票來比較，甚至將買房置業當作炒股，寄希望于低買高賣，在短時間內獲利，這種投機思維其實在一定程度上也成就了房子的強金融屬性。

然而，從近兩年成都出臺的各項政策來看，再以“炒房”思維買房獲利已不可行；

因為目前新房限購和二手房調控政策皆劍指“炒房”，成都各項新房限購和以指導價為代表的二手房政策，都會導致未來持有的時間成本已經很高。

換句話說，新政指向遏制“炒房”，也意味著未來住宅金融屬性的逐漸弱化；未來置業投機亂買的機會更少。

但金融屬性被壓制，卻并不會影響實用屬性，因此，未來住宅的真實價值也將更多體現在實用價值上。

在這種情況下，買到高實用價值房產的前提，也將是購房者具備更加豐富的專業知識和經驗。