華夏幸福被誰收購了，華夏幸福的對賭協議

寫作/李斗

編輯/董雨晴

在千呼萬喚始出來之后，中國人的幸福感再次成為關注的焦點。

4月5日，華夏幸福宣布吳向東辭職，正式辭去聯席董事長一職，一同辭職的還有之前加入吳向東的華夏幸福聯席總裁于堅，他是吳向東的老部下。

吳向東這個名字對普通人來說有點陌生，但他在房地產行業的名氣卻不小。萬科陷入股權之爭時，他被認為是差點進萬科的人。他加入華夏幸福，靠的是馬明哲掌舵的中國平安。

吳向東的加入曾經給中國的幸福帶來了巨大的想象空間。期待由吳向東領銜的中國首個商業開發運營團隊、中國產業新城開發運營第一家企業華夏幸福、中國保險行業第一家企業平安組成的超級團隊，產生核武器反應，改寫華夏幸福未來。

但現實是，事情還是在往悲觀的方向發展。2018年冬天差點倒下的華夏幸福，真正倒下是在2021年初的春天。2021年，華夏幸福首次公開承認“雷爆”，并稱52億元債務逾期，可用資金僅8億元。

人們不禁好奇，是什么讓這個資本、人才、產業兼備的“夢之隊”最終破滅？2022年初的這個時點，會給一批經歷過流動性危機的房企帶來怎樣的借鑒？

隨著中國平安的入主和的離開，留給華夏幸福創始人王的機會之門再次砰然關上。這家陷入債務漩渦三年的公司，債務狀況再次惡化。

將軍的失敗

2020年4月26日，華夏幸福召開2019年線上業績會。和董事長王罕見地首次同框公開亮相，盡管當時他們相距2000多公里。

新來的吳老師并沒有到華夏幸福北方總部報到，只是簡單的把自己的老雇主華潤集團在深圳的老辦公樓——改造成了華夏幸福南方總部大樓。王在河北廊坊的總部，全身心地投入到他的產業新城。

鎮上坐著兩個人，一個南方人，一個北方人，各自在運籌帷幄。

這是吳向東正式加盟華夏幸福以來的首次亮相。他當時很自信地說：“我們要把城市做好，位置好，條件好，產品好，服務好，回報好。我們要做中國最好的商業地產項目，最終成為最好的商業地產開發商或運營商之一。這是我們的目標。”

作為投資方平安的委托人，以及王的新合伙人，的加盟被賦予了新的發展使命。

2018年7月和2019年2月，中國平安兩次出手，斥資180億元拿下華夏幸福25%的股權，并簽訂了嚴格的對賭協議。但中國平安并不甘心做“甩手掌柜”。作為第二大股東，他任命董事長馬明哲信任的吳向東實際參與華夏幸福的經營。

在加盟后，華夏幸福形成了以王、為首的雙總部架構，部分業務開始出現新的變化。在入股時，中國平安曾表示，投資華夏幸福是看中其新興產業城市的商業模式。但在實際業務層面，以商業地產、城市更新等新業務為代表的華夏幸福南方發展更為迅速。

雄心勃勃的吳向東甚至把這次在華夏幸福南方總部的經歷當成了自己的二次創業。他不僅從華潤置地帶來了具有商業地產開發運營經驗的團隊，還大力推動城市更新業務的發展。吳老師的夢想是將華潤在商業地產方面的經驗成功傳遞到華夏幸福商業。

為了這次嘗試，吳向東實際上投入了數百億真金白銀。據華夏幸福相關人士透露，“華夏幸福欠中國平安的債務，很大一部分都投在了新業務上。”在兩個股東的全力支持下，南方總部已經

但也為華夏幸福的經營埋下了隱患。一位商業地產行業的分析師表示，吳向東犯了一個華夏幸福多次犯過的錯誤，無論是商業還是城市更新。與新工業城市商業類似，這些由吳向東領導的新商業擁有大量資金和較長的回收期。一旦他們遇到市場調整，該項目將面臨經營和財務困難。

一句話就是一個預言。2021年1月，華夏幸福宣布債務“雷爆”。此后，其南方總部的業務一直沒有新的發展，關于吳向東離職的消息一直在流傳。

2021年半年報顯示，華夏幸福商業地產及相關業務總營業收入約7700萬元，但營業利潤為-2.3億元。王在一次內部會議上直言，“新開發的區域還在培育中，對公司業績的貢獻有限。”

吳向東的突然離開也成為他個人職業生涯的一大敗筆。三年前，吳向東加盟華夏幸福時，華夏幸福的市值還在1000億元左右。現在一路下滑到160多億元。

“黃金時代”過去后，吳向東很難再現華潤的輝煌。實踐證明，吳向東在華潤的成功并沒有在華夏幸福復制。

圖/視覺中國

債務還在重組，但是困難很多。

相比吳向東的離開，華夏幸福的當務之急是有序處置資產，簽署重組協議，償還金融債務，保障新產業城的商業運營。然而，在處理債務重組上，華夏幸福屢屢碰壁。

2022年2月，華夏幸福最大債權人中融信托第二次將華夏幸福起訴至法院。中融信托為債權人，債務本金59.84億元。但面對華夏幸福提出的債務重組方案，不僅拒絕加入華夏幸福債委會，還起訴地方當局。

中融信托對華夏幸福不滿的原因有兩點：一是債務重組協議將債務展期由5年改為8年，質押權被收回。二是不認可債務重組協議中質押應收賬款的支付。

目前，在5年延長期內

款節奏，華夏幸福并未給出方案。中融信托就每年支付比例提出了一個方案，華夏幸福代表稱需向相關部門工作專班請示。

華夏幸福正在進行的一系列重組協議談判，正是由專班主導。在2021年爆雷房企中，華夏幸福也成為了第一個通過債務重組方案、取得實質性進展的房企。2021年9月，華夏幸福正式向外界公布了2192億元的《債務重組計劃》，并在3個月后得到債權人的通過，獲得了5-8年的展期。

不過，這項償債方案在落地時卻遇到了重重阻礙。廣東遠景產業投資董事、知名債務重組專家王佳佳博士表示，此前債權人委員會通過的《債務重組計劃》是一個基礎的大框架，并非最終的方案。具體債務的化解，需要在這個大的債務重組框架下，華夏幸福再去與每一家機構進行具體洽談、簽訂最終重組協議。

據了解，部分債權人主要在兩方面對華夏幸福缺乏信心，原因有二：一是華夏幸福的回款進展，二是與接盤方的再談判具有不確定性。

截至2021年Q3，華夏幸福持有貨幣資金為144.8億元，去年同期則為386.1億元。國盛證券曾發布研報顯示，2020年華夏幸福資產負債率82.09%，對應凈負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現金短債比仍然小于1，“三條紅線”全部踩中。

更大的問題在于，中國平安已不愿再出錢相救。2021年3月25日，中國平安召開的股東大會上，董事兼CEO謝永林表示，今后對華夏幸福的債務危機將不再出錢，不再給予資金支持。

失去了平安的資金支持后，如何通過項目的資產變現實現自身造血能力，將是接下來華夏幸福所面臨的難點。2022年4月1日，華夏幸福剛剛發布了債務重組最新進展，將旗下兩個產業城項目賣給了當地兩家城投公司，交易轉讓款9.18億元。至此，華夏幸福完成了兩千億債務重組金額中的近半任務。

但這并不意味著華夏幸福的資產變現難題能被輕松化解。由于疫情等因素影響，以往那些實力雄厚的買家們，也面臨著較大資金壓力，對吃下大規模資產的欲望不強。而在收并購市場低谷期，華夏幸福的相關資產定價也并不具備優勢。

市場上廣為流傳的消息是，華夏幸福正在與不良資產處置公司商談資產出售業務。此前坊間曾傳聞，長城資產和東方資產購買了河北房企華夏幸福的債券。目前，華夏幸福對這一說法暫未有公開回應。

圖/視覺中國

王文學或將被迫出局

華夏幸福的債務危機，讓王文學有過一次深刻反省。2021年初，在一次內部員工會議上，他說自己好高騖遠，急躁冒進。在幾個關鍵節點上，自己全都賭錯了。先是2016年誤判了形勢，加大了環京投入，結果沒多久環京樓市調控就來了，量價齊跌。

王文學遺憾地說：“干到今天這步，我愿賭服輸。” 他在內部講話中強調，要維持正常經營，“產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城咱們還得建，還得賣。”

王文學對產業新城業務情有獨鐘。所謂產業新城模式，在業內人士看來，就是PPP（即政府和社會資本合作模式）市場化運作模式。換句話說，地方政府是產業新城的所有者，華夏幸福是新城的建設者、運營者，華夏幸福可以從產業園區的運營中分享紅利。

近年來，華夏幸福業務雖說一直在加加減減，但產業新城業務仍是其絕對的主業。在王文學看來，產業新城模式沒有問題，問題出在了布局結構的不合理。

為此，2021年10月，華夏幸福將廊坊的7個產業新城項目，賣給河北新空港發展投資有限公司。不過時至今日，華夏幸福和新空港都未正式公告過相關資產交易的進展。

但“平安系”入主令資金鏈危機緩解后，華夏幸福2019年重啟“狂奔模式”，全年拿地金額逾300億元，大力布局了環京以外的區域。

眾所周知，產業新城有著極其漫長的投資運營周期，需要在早期投入龐大的開發資金進行前期基礎設施建設，并倚仗在后期土地二級開發中建設住宅項目，用售房利潤反哺前期投入和后期運營。

導致問題接踵而至。在華夏幸福的項目中，由于產業園區過多過散，質量參差不齊，回款速度較慢，變現略難，2020年存貨周轉率僅為0.27，且應收賬款大幅增加，截至2021年上半年多達594.97億元，主要為政府園區結算款。

事實上，自2017年以來華夏幸福經營活動產生的現金流凈額持續為負，投資活動產生的現金流凈額除2019年外也全部為負，現金流長期收不抵支。其2021年業績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為-318億元到-328億元。

想要再次力挽狂瀾，僅僅靠王文學已經行不通了。市場普遍猜測是，作為原有大股東華夏基業和控制人王文學或將被迫出局，地方國企河北或廊坊地方國企將成為華夏幸福的大股東和主要控制人。

自從危機爆發以來，由于大股東華夏基業因股價大跌導致接連被迫強制平倉，王文學已經失去了華夏幸福最大股東之位。2021年9月10日，華夏控股及其一致行動人的持股比例變更為24.92%，低于平安人壽及一致行動人的持股比例。

不過，在監管政策的要求下，有著金融牌照的中國平安，只能作為戰投方，并不能成為公司的控股股東或實際控制人。王文學的實際控制人之位暫時沒有變化。但面對棘手的大量債務處理問題，實際控制人之位當下對于王文學而言，只能說是“岌岌可危”。

對于債務重組簽約金額剛完成近半的華夏幸福來說，償債之路仍是任重而道遠。而回看這輪危機中，無論是王文學、吳向東，還是給華夏幸福投資的馬明哲，三位大佬里竟沒有一人是真正的贏家。這告誡著更多的地產商及大股東們，高負債的行業生存法則已經成為過去，過于冒進，只能換來一個得不償失的結局。