600848股票行情走勢解析（大漲看產業園開發背后的發展邏輯幾何）

4月2日，上海自貿區板塊午后起爆，表現強勁，上海臨港、外高橋、明亮地產等18股漲停，蘭生股份、密爾克衛紛紛走強，其中上海臨港開盤報30.98元，截止收盤其漲幅為9.99%，報33.92元，封上漲停板。

除了或許受到外部經濟環境的影響，這與上海臨港此前宣布的較為穩定的業績也緊密相關。

重組助力業績

上海臨港經濟發展（集團）有限公司成立于2003年9月，注冊資金63.72億元，是上海市國資委下屬的唯一一家以產業園區投資、開發與經營和園區相關配套服務為主業的大型國有企業，負責包括臨港和漕河涇園區在內的多個產業園區的開發及運營，于2015年11月借殼自儀股份在A股上市。此外，上海臨港通過投資基金間接參股青島海爾生物醫療股份有限公司，而后者的科創板上市申請在昨日晚間獲得受理。

格隆匯app查詢顯示，報告期內上海臨港完成營收19.29億元，同比減少6.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.35億元，同比增長6.23%；基本每股收益為0.39元，同比增長5.41%。此外，截至2018年12月31日，上海臨港歸屬于上市公司股東的凈資產68.10億元，較上年末增長4.62%。

詳細而言，得益于園區招商方面的發力，其園區品牌影響力持續擴大，截至報告期末，總在租面積達到44.6萬平方米，報告期內出售面積達到6.6萬平方米；在工程建設方面，報告期內，上海臨港按計劃工夫節點實現了各產業載體的建設使命：全年總施工面積達160萬平方米，其中新開工面積共60萬平方米，續建面積共100萬平方米；在土地儲備方面，截至報告期末，上海臨港及下屬控股子公司共計持有待開發土地面積約33.8萬平方米。

但值得一提的是，上海臨港可以取得較為穩定的業績也少不了此前一次重大資產重組的功勞。

格隆匯app查詢顯示，3月27日，繼2016年臨港集團啟動了浦江重大資產重組后，臨港集團下屬公司上海臨港第三輪重大資產重組獲得證監會有條件通過。

重組實現后，上市公司將獲得以漕河涇開發區相關資產為首的臨港集團核心資產注入，這一次上海臨港重組的標的資產估值總規模有199.98億元，這意味著在上海臨港的盈利能力、抗風險能力及持續經營能力進一步增強的同時，其上市公司資產規模及盈利能力也將大幅度提升。

基于上述，可以得知上海臨港所處的行業為園區開發行業，該行業不僅進一步推動城市化建設，也將助力培育新興產業，可以說對于經濟和社會發展起著舉足輕重的作用，而這一行業走過的40年也可謂是改革開放史上添了濃墨重彩的一筆。

產業園開發的40年

1979年，深圳蛇口工業區作為中國的第一家產業園華麗地拉開了我國產業園區建設的幕布，而如今中國產業園區無論是在數量和規模上都取得了穩步且較為長足的發展。

格隆匯app查詢顯示，目前全國各種有各類產業園區約2.5萬個，對國家經濟貢獻達到35%以上。其中，國家級開發區（包括國家級高新區、國家級經開區）數量從2013年的210家增長到2017年的365家，年均復合增長率達到14.82%；2017年，納入統計的156家國家高新區全年完成園區消費值9.52萬億元，同比增長7.5%;219家國家級經濟技術開發區共完成地區消費總值9.1萬億元，同比增長9.9%，且連續五年間，國家級開發區貢獻的消費總值占全國比重在22.4%以上；且預計到2020年，擬建設30個國家級農業高新技術示范區、300個國家農業科技園區、3000個省級科技園區。

然而，無法忽視的是，即便海內產業園相關發展較為順風順水，但其間的痛點卻依然使人“如芒在背”。

產業地產的痛點幾何？

實際上，作為功能復合型的綜合體，目前產業地產在高速發展之后主要面臨著在激烈競爭下同質化嚴峻以及后續發展不給力方面的難題，而這些痛點的根源都在于：相關企業在較為老舊的思想影響之下缺乏一個合理有效的商業模式，使得其產業園區無法形成其競爭優勢，進而限制了相關產業園的未來發展。

不同于傳統地產，產業地產的基本屬性是小客群,大客戶,成交周期長且利潤率不高，但不少開發者依然固守舊有的思維模式，對產業園開發存在思維誤區，例如產業園區招商是一個長期性的過程，可是不少企業在缺乏對產業園建設的明確認知和定位下開始盲目招商，以至將“新興”、“互聯網＋”等概念作為炒作的噱頭，反而出現了“欲速則不達”的反作用。

而這將直接導致產業園區建設出現了極與極的發展：即要么做太過，以重硬件建設，輕軟實力打造為切入點，忽視了相關入駐企業的真正需求；要么做的不夠，產業園區建設沒有做到配套先行，缺乏產業和生存配套，由此無法形成一個較為完備的產業鏈而無法形成產業集聚效應，進而缺乏發展的后勁，也正是基于此，相關產業園區缺少相應的產業氛圍，失去標新立異的競爭力而無法與市場順利接軌。此外，由于產業地產受國家相關政策影響的波動性較大，具有較高的系統性風險。

因此，相關園區需要針對上述痛點，貼合市場和行業需求打造園區配套設施，通過試探新的盈利模式來順應新的經濟環境，在著眼于硬件配套設施的同時，也應重視加強區域創新機制、治理服務等軟環境的建設。

值得一提的是，展望下一階段，產業園開發方面將不斷由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型，或將向三個領域穩步發展：第一，依舊是瞄準促進傳統產業優化晉級的新興產業或者高精尖領域，如節能環保、生物技術、信息技術、智能制造、新能源等；其次，在新時期下的“互聯網+”賦能行業趨勢也是必然的發展之一，進而推動跨領域跨行業協同創新；最后，作為第三產業的主力軍，文化領域、旅行業以及服務業也將“異軍突起”，在協同相關產業園建設的同時，加快新業態和新經濟的發展。

結語：

從宏觀層面而言，作為產業相關企業的聚集載體，產業地產是區域經濟發展的推動力，顯然不少開發商意識到了這塊蛋糕的誘人紛紛入局，進而推動了其發展進程。

但不得不說的是，在產業園區快速發展的同時，其內里存在的痛癥也逐漸暴露出來，且該行業雖說受到來自各行各業的資本熱捧，但其間相對優質的產業地產寥寥可數。這意味著以上海臨港為首的相關企業在產業園區的建設方面需要滿意企業的發展訴求，在進一步加強工程安全治理和質量治理而保持其園區建設和產品質量的前提下，統籌和整合政府資源和社會資源，做到產城融合，進而將正向的集聚效應施展到最大化，從而不斷推動產業園行業發展和城市更新建設進程。