房地產回款是什么意思？房地產銀行回款是什么意思

房地產回款是什么意思？房地產回款指的是企業在開發項目過程中，按照合同約定支付土地出讓金、預收款、工程款、稅金、利息、租金、物業費、保證金等款項的總總和，也就是說，房地產開發企業的資金回籠速度越快，說明企業越健康。反之，則說明企業經營出現問題，需要盡快解決。那么，如何判斷房地產企業資金回籠情況呢？下面，筆者就為大家介紹一下。具體如下：1、拿地成本高。2、銷售回款慢。3、融資困難。4、土地儲備不足。

一：房地產回款是什么意思?

文/地產八卦女 陳慶

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近日，央行降準0.5個百分點，預計釋放12000億。

對此，不少大V們都說，降準了，大利好，樓市穩住了，一二線可以買，三四線不會降。

然而，我個人覺得，市場上對降準早有預期，降準所帶來的貨幣寬松也早就形成了路徑依賴——你一印錢，我就去買房。

過去十多年里，無數人就是靠著這個秘訣發家致富。

政策預想的貨幣寬松 *** 經濟

過去十年放水形成的路徑依賴

這一次降準，雖說是全面降準，但一方面地產市場各級金融管控仍在持續，大水漫灌的基礎不復存在；

另一方面，房價在最近幾年里，短期漲幅巨大，可以說是五年跑完了十年的路程。

據數據統計，2020下半年和2021上半年兩個半年加起來，銷售額遠遠超過20萬億，可以說，去年疫情期間，地產購房需求被嚴重透支。

因此，降準與否，其實不改變地產大方向。

但是，當前無論是調控政策，還是貸款金融支持，確實L型見底了。特別是開發商的銀行間發債已經重啟，再加上降準操作，最起碼，可以大幅緩解開發商的資金問題。

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我們知道，各大房企11月銷售慘淡，而12月有降準、貸款面、政策面寬松等多重利好，這就意味著，12月是今年開發商搶回款最后的窗口期。

百強房企11月單月業績同環比大幅下跌，百強房企11月同比去年權益口徑縮減42%。

恒大11月銷售為0，綠地同比去年下降56%！這數據真的沒誰了。

銷售目標完成情況，今年能夠完成銷售目標的，僅有綠城、濱江、正榮等少數房企。數據

也正因為如此，當下的房企，都在利用這個窗口期搶回款。

為了搶回款，某房企實行全民營銷，就連非營銷線條的普通員工，都被要求每月賣1套，否則罰款2000元。在這些員工看來，這樣的行為無異于逼迫自己離職。

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坦白說，銷售回款是房企現金流的基本保障，也是房企平衡償債節奏、防范風險的基石，經營穩健的房企尤其重視回款。

例如，萬科提出2021年95%的回款率目標；碧桂園的權益回款率已連續5年高于90%；龍湖始終強調“有回款的簽約”，其2020年的回款率也超90%。

然而，當房地產進入買方市場，光是針對客戶搞全民營銷，短時間內還是很難湊效——在房地產開發鏈條中，銷售雖是影響回款的直接因素，但回款要受預售資金監管、銀行按揭放款等多重因素影響。

因此，12月這一場“地產回款生死戰”，不僅僅是房企與客戶間的促銷戰，更是與 *** 、銀行間的博弈戰。加強對房地產開發各環節的聯動管理，才是打贏這場戰斗的關鍵。

例如，為了抓回款，已經有多家房企要求項目團隊加快提取預售資金，突破取證、抓緊結轉收入，但各地對房企預售資金的留存比例、資金挪用節點要求并不相同，這就使得項目團隊不得不“八仙過海、各顯神通”。

2021年7月前，部分省市預售資金留存比例要求。

在HD出事之后，為了保交付，從9月份開始，很多地方在實際執行層面大幅加強了預售資金監管力度，部分城市還提升了預售條件。這樣就導致部分房企回款被預售資金監管嚴重卡頓，陽光城就是一個典型案例。

時至如今，隨著政策面逐漸寬松，很多城市為了賣地，也開始在預售資金監管上放松。

例如，前段時間在天津出臺的新規中，預售資金監管期限就被縮短了，將解除監管節點前移，由“完成不動產首次登記”調整為“完成竣工驗收備案”，有利于提高房企的資金使用效率。

上一周，成都也發布通知說，會提高房企預售資金支取比例上限，對信用評級為“A”級及以上的企業，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分三及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。

可見，房地產回款，雖然是房企自己的資金回籠，但其實也是房企與 *** 間的博弈。預售政策、限購限貸政策、網簽政策、銀行按揭政策、資金監管政策等，很多事情都需要房企自己研判、爭取。

畢竟， *** 的訴求是在保交付的前提下賣地，保交付就要卡預售資金；而房企的訴求是在保現金流的前提下回款，保現金流就要多番支取預售資金。兩者訴求不統一，博弈在所難免。

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剛剛說了，房企回款，除了針對客戶搞全民促銷，還需要 *** 的政策支持。

其實，以銀行為首的金融機構，也需要房企小心打點。

站在銀行角度，2021年的12月，確實是一個不尋常的月份——2020年7月，管理層提出資管新規過渡期延長至2021年底，如今，資管新規過渡期即將結束。

這是什么意思？我們知道，銀保監會要求房地產貸款集中度高的機構，要逐步減少對房地產業務的依賴。

然而2020年新冠疫情爆發，對經濟造成嚴重沖擊，部分企業生產經營困難增多，這才延長資管新規過渡期。也正因為如此，在資管新規過渡期的加持下，這兩年來，銀行的表外資產很大一塊是投向了房地產。

如今，資管新規過渡期即將結束，銀行面臨較大的表外回表內壓力，因此，由降準所帶來的新增地產額度，將主要用來承接表外回表內，真正的增量其實有限。

此外，管理層還暫停了購房尾款ABS和供應鏈ABS的發行。此前，房企可以通過發行購房尾款ABS，從而部分繞過預售資金監管，達到提前回款的目的。

然而，因為9月后爆雷的房企逐漸增多，購房尾款ABS也隨之暴雷，這讓管理層感到違背了創設這個ABS品種的初衷。

截止2021年上半年，購房尾款ABS發行規模TOP10（億元），其中，碧桂園已經發行了300多億的購房尾款ABS，居行業之首。 資料

一般而言，按揭的購房者支付首付款后，銀行或公積金中心走完貸款審批流程需要3-6個月的時間。而在購房尾款ABS的加持下，房企可以加速回款。

未來，隨著政策面的持續回暖，購房尾款ABS是否能夠回歸，值得期待。

但不管怎么說，在當下要打贏“地產回款生死戰”，保衛房企現金流，就要充分利用好當下的政策面回暖趨勢，優先選擇額度充足的主力銀行，在開發貸、資產證券化、工資代發、投資理財、票據承兌貼現、按揭款回款等各項業務上，得到重點支持。

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對于上市公司來說，在12月最后一個行情回暖關口提高回款率，對房企的生存尤為重要。

往遠一點看，這是未來房提高未來競爭力，穿越周期發展的重要武器；往近一點看，12月回款搞得好，年報數據也好看一點。

然而，1.2萬億級別的降準，對應著數萬億房企的負債，僧多粥少，究竟有多少助力，不得而知。

但是，地產回款生死戰，戰斗已經打響，硝煙已經彌漫，房企，沒有退路，只能大步向前......

二：房地產按揭回款什么意思

你要表達的意思我也沒看懂，什么是：房地產按揭發證權啊。這是個什么權呢？--沒有這個權啊。。。。。。