小產權房“以租代售”方法存在哪些稅務風險？

小產權房“以租代售”方法存在哪些稅務風險？

政府對小產權房的政策，經歷了否定合法性的階段，到準備出手清理的階段。在此過程中，為避免小產權房出現產權問題，一些開發商、地方政府和購房者紛紛轉向“以租代賣”和“以租代購”的方式。

作為房地產公司，如果租賃村委會的土地，在租賃土地上蓋房（小產權房），然后以“以租代售”的方式經營，這種模式需要交錢嗎？稅收？將繳納哪些稅款（如果有）？“租售”小產權房的方式存在哪些稅務風險？如何防范這些稅務風險？

為此，慧源（中國房地產財稅咨詢網）作為從事房地產財稅研究15年的房地產財稅專家，分析“租房”的涉稅情況。出售”小產權房的方法，希望對大家有所幫助。但本文不討論“以租代賣”行為本身的合法性。

1.“以租代售”行為應納稅

租賃也是一種商業運作。收取租金需繳納流轉稅。B2V改革前，租金收入需繳納營業稅。); 營業利潤繳納企業所得稅；支付租賃合同的印花稅。

2、“租售”方式應繳納哪些稅費？

除了上述的流轉稅及附加、企業所得稅和印花稅外，相對于出售小產權房，由于產權尚未過戶，經營者還需要繳納房產稅和土地使用稅。 . 政策依據及分析如下：

（一）政策依據

一、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例實施細則》在城市、縣、鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人為納稅人。城鎮土地使用稅。

2、《財政部 國家稅務總局關于征收集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，實際使用的應稅集體建設用地在城鎮土地使用稅征稅范圍內，但未辦理土地使用權流轉手續的，實際使用集體土地的單位和個人，應當按照規定繳納城鎮土地使用稅。

3、《房地產稅暫行條例實施細則》規定，房地產稅的征稅范圍為城市、縣、鎮和工礦區內的房屋；房地產稅由業主支付。產權屬于全民所有的，由經營單位繳納。產權抵押糾紛未解決的，由房地產代管人或者使用人支付。

（二）政策分析

1、從征稅對象看，城鎮土地使用稅的征稅對象是城市、縣、鎮、工礦區范圍內的土地使用；房地產稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋。無論是否取得土地使用證和房屋所有權證，納稅人均有義務繳納實際的城鎮土地使用稅和房產稅。

2、從納稅人角度看，未辦理土地使用權流轉手續的土地，城鎮土地使用稅納稅人為實際使用人；顯然，“賣租”方式下房產稅的納稅人是房地產企業。

三、“賣租”方式的稅務風險分析

1、方式本身的法律風險帶來的稅務風險

這種風險的表現形式是以租代售怎么算企業所得稅，如果稅務機關按照“實質重于形式”的要求，將出現以出售房地產（租金通常分期確認）收入為基礎的稅款補繳，從而產生滯納金。和罰款。

2、相對于小產權房出售，存在多繳稅款的風險

這種風險是顯而易見的。房屋出售的，房屋出售后不再繳納城鎮土地使用稅；房產稅屬于房屋出售前的存貨，不需要繳納，更不用說售后了。可以想象，對于大量小產權房，房地產企業在租賃期內每年繳納城鎮土地使用稅和房產稅，繳納期限可能長達20至50年。這是多么巨大的代價。

3. 認為沒有產權就不能納稅而導致的逃稅風險

我們之前已經分析過，由于小產權房不是國有土地，租賃銷售通常不會產生土地增值稅，但“租賃銷售”需要繳納城鎮土地使用稅和房產稅。還必須繳納流轉稅、附加費和企業所得稅。

因此，小產權房的法律問題本身就是一個有爭議的問題以租代售怎么算企業所得稅，如果不依法納稅，還會增加更多的麻煩。

四、如何防范上述稅務風險

知之源認為，上述分析只是對小產權房“租售”方式的籠統分析。每個房地產公司的具體經營情況不同，每個項目的特點不同，每個地區的稅收監管環境也不同。同樣等等，所以為了防范稅收風險，房地產企業需要與專業的財稅機構合作，根據每個具體項目的具體情況，做出科學合理的稅收安排，實現企業價值最大化。

作者系慧源（深圳）管理咨詢有限公司高級顧問。