2020首套房貸款新政策 (新房貸用戶將享受降息“紅利”)

正如市場預期的那樣，央行真降息了。1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，分別比上個月下調10個基點和5個基點。這是5年期LPR自2020年4月之后首次下調，也是1年期LPR連續第二個月下調，2021年12月1年期LPR已下調5個基點。

MLF利率已下調 10個基點

1月17日，央行公開市場業務交易公告顯示，為維護銀行體系流動性合理充裕，當日開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。這是央行自2020年4月之后首次下調政策利率。

由于MLF利率是LPR的報價基礎和風向標，業內人士普遍預計本月LPR利率也將下調，1年期LPR大概率會同步下調10個基點，但對5年期LPR下降幅度存有分歧。有人認為5年期LPR也應同步下降10個基點，也有人認為與房貸掛鉤的5年期LPR只會下調5個基點。昨日出爐的結果應驗了后者的判斷。

民生銀行首席研究員溫彬昨日表示，本月LPR報價下降，基本上符合市場預期。

首先，央行下調政策利率，引導本月LPR的下降。貸款市場報價利率改革之后，新的LPR報價方式由“MLF+點差”的形式構成，故MLF利率的下降和點差的壓降都會導致LPR報價的下行。

其次，從現實上看，本月5年期以上LPR下降，將降低制造業、按揭貸款等中長期信貸成本。特別是近期房地產投資、銷售增長放緩，5年期以上LPR的下降有助于提振住房消費需求，穩定按揭貸款增速。同時，5年期以上LPR并未與MLF利率等幅下調10BP，而是下降了5BP，體現了維護房地產業等良性循環和健康發展的要求。

此外，政策利率下調引導LPR報價下降，有助于降低實體經濟綜合融資成本。

LPR不針對具體行業和個人

在1月18日舉行的國新辦發布會上，央行副行長劉國強表示，LPR是由報價行根據對最優質客戶的實際貸款利率市場化報價形成的。影響LPR報價的因素有資金成本、市場供求、風險溢價等，以及公開市場操作利率、中期借貸便利利率、存款利率監管等。

他強調，LPR只有一個總的，沒有分行業的LPR。LPR有1年期和5年期這兩種期限品種。金融機構發放企業流動性資金貸款等利率定價一般參考1年期LPR，就是投放短期貸款一般參考1年期LPR。中長期貸款，比如制造業中長期貸款、固定資產投資貸款和個人住房貸款等，參考的是5年期的LPR。

“LPR是一個宏觀變量，它的變動不針對具體的行業。也就是說對所有行業也都有影響，不是針對某個人的，是一個總量性的、普惠性的。它不是為張三量身定做的，也不是為李四量身定做的，但是利率變化以后，對張三、李四乃至對王五都會有影響，所以它是一個普惠性的，不是針對某個具體的行業和個人。”劉國強說。

促進企業綜合融資成本穩中有降

在國新辦發布會上，劉國強還介紹了2022年央行將重點開展的幾項工作。他表示，央行將保持貨幣信貸總量穩定增長。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，引導金融機構有力擴大信貸投放，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。同時保持企業綜合融資成本穩中有降。健全市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率改革效能，穩定銀行負債成本，促進企業綜合融資成本穩中有降，推動金融系統向實體經濟讓利。

央行貨幣政策司司長孫國峰也在該場發布會上稱，LPR會及時充分反映市場利率變化，引導企業貸款利率下行，有力推動降低企業綜合融資成本。

政策影響

老房貸客戶明年才能適用新利率

隨著昨日5年期LPR的下調，新申請房貸的購房者都將享受到更低的房貸利率，但是存量房貸不一定都能享受最新利率。

今年1月20日之前已經完成本年度房貸利率重定價的客戶需要等到明年元旦才能適用新利率。

20年期百萬房貸月供少30元

2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成為金融機構貸款定價的主要參考。目前北京地區房貸市場利率仍執行首套房利率為LPR(貸款市場報價利率) +55個基點、二套房利率LPR+105個基點這一項標準，按照此前LPR，首套房利率為5.2%、二套房利率為5.7%；昨日降息后，北京地區首套房和二套房利率分別降為5.15%和5.65%。

以北京地區20年期限的100萬房貸為例，降息前月供為6992.32元，降息后，月供為6963.87，每月月供下降約30元，一年減少360元。

中原地產首席分析師張大偉認為，5個基點的調整對于購房者的直接影響并不大，但信號意義比較大。

存量房貸利率是否下調 要看重定價時間

不過，對于很多房貸老客戶來說，并不一定能馬上享受“降息”的紅利。

2020年8月，存量貸款定價基準轉換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6430萬戶，轉換比例99%，其中94%轉換為參考LPR定價。

據了解，我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年，很多存量客戶的房貸利率重定價日是每年1月1日，會依據去年12月的LPR更新當年的房貸利率。

這意味著，在1月20日之前已經完成今年重定價的存量房貸，在2022年之內都無法享受這次降息的實惠，需要等到2023年1月1日重定價時調整。當然，如果重定價時間在1月20日之后，老房貸客戶的利率今年就能下調5個基點。

本次降息不會導致樓市過熱

張大偉指出，中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線，此前房貸和開發貸收緊導致樓市下調。最近央行等部門密集表態，有利于信貸回歸正常。當前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化。北京等城市放款排隊已經從去年四季度初的4-6個月逐漸回歸到1個月左右。整體看，房地產市場和房地產按揭貸款都在回歸平穩。他認為，在四季度樓市出現政策底部后，市場底部將在2022年一季度開始出現。

不過，張大偉同時表示，整體看，本次降息不會導致樓市過熱。因為目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。

統籌/余美英

供圖/視覺中國